裁判要点：1、参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第二款的规定，交易价格达不到市场交易价70%的，一般可以视为债务人以“明显不合理的低价”转让财产，但就该规定条文所使用的“一般”一词可知，70%并非绝对严格的认定标准。鉴于本案实际交易价格已极为接近市场估值的70%，且按小白公司答辩所称，当时姚艳已欠付小白公司十几万元租金，如姚艳存在卖房清偿债务或卖房转移现金资产的急切意图，为尽快达成交易及收取价款，也有可能以相对较低价格出售涉案房屋，如无证据显示魏辉在购买时已知道姚艳当时已有债务不能清偿，仅依涉案房屋出售价格情况，仍不足以认定二人存在恶意串通。
2、该二人之间的大学同学或校友关系，也不能单独作为认定二人存在恶意串通的依据。
3、姚艳在魏辉要求解决过户问题后，向魏辉推荐其此前认识的律师，并非不合常理，亦不足以仅据此倒推二人在交易时存在恶意串通。
案情简介：
2012年8月29日，涉案房产办理抵押登记，抵押权人为工行。
2017年6月12日，魏辉与姚艳就涉案房产签订买卖合同，价款95万元。2017年7月7日、10月17日魏辉分别支付50万元、45万元。
2017年12月7日，小白公司诉姚艳合同纠纷一案中，根据小白公司的申请，法院保全查封了涉案房产。
魏辉向法院提出书面异议，后法院出具执行裁定书认为：魏辉提交的银行出具的2017年10月17日转账凭证并不能证明该两笔转账系涉案房产的购房款，且即便该两笔转账系购房款，魏辉也未提交证据证明其未办理涉案房产的过户登记非因自身原因所致。裁定驳回魏辉的异议请求。魏辉向一审法院起诉请求：解除对诉争房产的查封。
房地产资产评估有限公司评估，房产为1,369,480元。
一审广东深圳福田法院观点：
经审理查明：
1.涉案房屋被一审法院该案诉讼保全后，魏辉向该院提出执行异议，执行异议审查程序中，姚艳的委托代理人为夏勇律师。
2.魏辉委托前述夏勇律师为其诉讼代理人，请求确认其与姚艳之间的房屋买卖合同有效，并请求判令姚艳协助办理涉案房屋产权过户登记手续。该案一审裁定驳回魏辉的起诉后，魏辉上诉，中院认为魏辉在本案执行异议之诉结束后方可另行提出确权之诉，据此裁定驳回上诉。
3.魏辉称其之所以曾委托夏勇律师向法院提出诉讼，系因在其向姚艳提出解决房屋过户问题后，姚艳推荐该律师。
最终一审法院认为：依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”魏辉与姚艳以明显低价转让涉案房产，损害了小白公司的利益，其转让行为无效。对魏辉的诉讼请求，不予支持。
二审广东深圳中院观点：
本案为案外人执行异议之诉。本案二审争议的焦点则在于：（一）魏辉与姚艳签订的《房屋买卖合同》是否合法有效；（二）魏辉未能在查封前取得涉案房屋产权登记是否因其自身原因所致。
关于魏辉与姚艳签订的《房屋买卖合同》是否合法有效的问题。
首先，魏辉称与姚艳为大学校友，并述称其在校友微信群内获知姚艳出售涉案房屋的信息。本院认为，大学同学或校友之间进行民事交易，在日常生活中并非罕见，在微信等社交通讯软件已普及使用的社会背景下，魏辉对房屋交易接洽的前述解释，没有明显悖于常理之处。同理，在无证据显示魏辉与姚艳另有较为密切的友谊或经济往来关系的情况下，仅该二人之间的大学同学或校友关系，也不能单独作为认定二人存在恶意串通的依据。此外，姚艳在魏辉要求解决过户问题后，向魏辉推荐其此前认识的律师，并非不合常理，亦不足以仅据此倒推二人在交易时存在恶意串通。
其次，在涉案房屋交易价格方面，魏辉购买涉案房屋的价格为95万元，约为一审鉴定意见中市场估值1,369,480元的69.4%。虽然参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第二款的规定，交易价格达不到市场交易价70%的，一般可以视为债务人以“明显不合理的低价”转让财产，但就该规定条文所使用的“一般”一词可知，70%并非绝对严格的认定标准。鉴于本案实际交易价格已极为接近市场估值的70%，且按小白公司答辩所称，当时姚艳已欠付小白公司十几万元租金，如姚艳存在卖房清偿债务或卖房转移现金资产的急切意图，为尽快达成交易及收取价款，也有可能以相对较低价格出售涉案房屋，如无证据显示魏辉在购买时已知道姚艳当时已有债务不能清偿，仅依涉案房屋出售价格情况，仍不足以认定二人存在恶意串通。
第三，如魏辉系恶意串通损害姚艳的债权人的利益，则魏辉在购买涉案房屋时即已经知道姚艳尚有到期债务未清偿，但对此无证据予以印证。相反，魏辉是在2017年6月12日签订买卖合同，按小白公司一审提交的快递查询单显示，其按涉案房屋地址向姚艳发出的催款律师函的签收时间为2017年11月1日，即使魏辉曾签收或知悉该催款函，也是在已签约购买房屋4个多月之后，且此时魏辉已向姚艳付清了全部购房款。因此，现有证据不能体现魏辉在购买时已知姚艳对小白公司负有到期债务，不足以认定魏辉具有损害债权人利益的共谋。
综合以上情形，即使姚艳存在转移财产的主观恶意，但恶意串通系指行为双方在主观上存在共谋，仅一方恶意并不足以构成串通，根据本案现有证据并结合日常生活经验，尚不能排除魏辉为善意购房人的可能性，未达到《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条就恶意串通事实所规定的特别证明标准。因此，魏辉与姚艳签订的《房屋买卖合同》应为合法有效。
关于魏辉未能在查封前取得涉案房屋产权登记是否因其自身原因所致的问题。按涉案《房屋买卖合同》约定，姚艳与魏辉办理产权转移登记手续的期限是在签约后半年内即2017年12月11日前，涉案房屋则是在2017年12月7日被查封。因合同约定的办理过户登记期限在房屋查封时并未届满，尚不能认定魏辉存在逾期或怠于主张权利的情形，在该过户期限约定亦不存在异于常理之处的情况下，未能在查封前取得房屋产权登记应非魏辉自身原因所致。
据此，本案已齐具《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的物权期待权保护要件，魏辉就涉案房屋享有的民事权益足以排除金钱债权人对该房屋的强制执行，本院对其停止执行涉案房屋的请求予以支持。
综上，改判：不得执行诉争房产。
福州律师蔡思斌评析：
一审径直判定双方以明显低价转让涉案房产，损害第三人利益驳回魏辉诉请，有失公平。二审认为本案买卖双方是校友关系、一方推介另一方律师代理诉讼行为均属于日常生活中合理正常交往，且就房屋转让价格而言，法律规定的“市场价70%”系一般标准，在个案中可以适当放宽认定，就本案双方校友关系及卖方当时资金窘迫情况下，以接近于房屋市场价70%标准出售房屋属合理行为，可以理解，不构成恶意串通。
根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条的规定，恶意串通事实的证明标准高于普通待证事实，在人民法院综合全案证据和事实，确信恶意串通事实存在的可能性能够排除合理怀疑时，方可认定该事实存在。同时，由于当事人的主观共谋难以通过直接证据获知，应当运用逻辑推理和日常生活经验，依据当事人之间关系、双方外在行为等客观情事的间接证据，按前述证明标准予以判定。故当事人在主张恶意串通需要收集更多足以排除合理怀疑的证据予以加强论证自己的主张，否则将无法妥善维护自身合法权益。
案例索引：(2020)粤03民终2919号，以上涉及人名均为化名。
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