福州中院：建国前阄书不宜作为认定房屋产权的依据
裁判要点：1950年《土地改革法》第三十条规定“土地改革完成后，由人民政府发给土地所有证，并承认一切土地所有者自由经营、买卖及出租其土地的权利。土地制度改革以前的土地契约，一律作废”。即土改之前对土地的流转和处分在土改后一律作废，据此，建国前的《阄书》不宜作为确定讼争房屋产权的依据。 案情简介： 1952年3月3日，福建省闽侯县土地房产所有证（閩六字第伍 [...]
妻、子擅自卖房，丈夫担心影响家庭稳定未提异议，视为授予处分权同意出让–福州律师蔡思斌原创
裁判要点：被告之所以在本案诉讼前选择对外不干涉原告的房屋占有状态，对内亦不要求被告之妻、子返还已收房款，从家庭内部关系的角度而言，实际上是向被告之妻、子表示愿意维持交易现状，并在经过权衡后作出了追认处分权的意思表示，以避免使被告之妻、子在当时承担不利的法律后果，影响家庭和谐稳定。被告这种意思表示方式符合夫妻、父子此类主要家庭成员之间的生活习惯与社会常理，能够 [...]
原房屋承租人同意共住视为让渡公房居住权益，即便后续因嫁娶搬出，仍享有相应权益–福州律师蔡思斌原创
原房屋承租人同意共住视为让渡公房居住权益，即便后续因嫁娶搬出，仍享有相应权益 裁判要点：但作为原房屋承租人允许原告迁入户籍并长期居住直至成年，被告对此亦未提出异议，故可视为被告同意让渡部分原房屋的公房居住权益由原告享有。原告未享受过福利性分房，其因结婚搬出，并不能视为其丧失了原房屋的居住权益。 案情简介： 章德与沈宝（故）于上世纪50年代结婚，两人婚后生育三 [...]
商品房被开发商抵押，购房者能否顺利过户？–福州律师蔡思斌原创
购房者从开发商处受让房产，购房款缴清完毕，未办理过户手续，房屋暂登记在开发商名下。此后开发商需资金周转等将房屋抵押给银行。消费者起诉要求开发商与银行解除抵押，并协助消费者办理房屋过户登记手续，能否获得支持？针对此种情形，实务审判中有两种不同观点：其一，消费者购得涉案房屋的相应权益优先于银行的在建工程抵押权，支持消费者全部诉讼请求；其二，抵押权未消灭，房屋过户 [...]
合同同时约定附条件解除权与任意解除权，在所附条件未成就时可行使任意解除权–福州律师推荐阅读
合同同时约定附条件解除权与任意解除权，在所附条件未成就时可行使任意解除权 裁判要点：根据原告之妻于2019年7月9日发送给被告之妻的微信内容，其明确了按照相关约定解除合同的意思表示，并同意承担相应的违约责任，应当认定原告符合合同约定的解除权行使条件，双方签订的《房屋租赁合同》应于原告解除合同的通知到达被告30日后解除，即于2019年8月8日解除。 案情简介： [...]
蔡律解读：最高院关于民法典担保制度的司法解释（1）–福州律师蔡思斌原创
最高人民法院于2021年12月31日公布《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》（以下简称《担保制度解释》），自2021年1月1日施行。《担保制度解释》全文涵盖一般规定、保证合同、担保物权、非典型担保、附则等五个章节，共有七十一个条款。此次《担保制度解释》条文修改篇幅大，本文提炼第一章节部分要点进行解读，以供读者了解该新规。 《担保 [...]
房屋产权登记人与孙女约定房屋归属，条件成就后孙女有权确认享有物权–福州律师蔡思斌原创
裁判要点：《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释（一）》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。 案情简介： 讼争房屋为动迁所得，动迁安置人原为顾海及谢亿。1999年，谢亿以个人名义买下讼争房屋，产权登记在谢亿名下。2004年谢亿与案外人就讼争房屋签 [...]
无其他证据佐证，即使户籍在征收房屋内亦不能直接认定为被安置人–福州律师蔡思斌原创
裁判要点：在私有房屋征收中，一般只有房屋产权人才是被安置人。系争房屋虽无产权证，但国有土地使用证登记的使用人为被继承人，该房屋应属于被继承人的私有房屋。虽然房屋被征收时原告的户籍仍在系争房屋内，但系争房屋自2000年起空关至被征收，亦无证据证明征收部门将原告认定为被安置人，故原告不属于征收补偿法律关系主体，无法独立分得被征收利益。 案情简介： 杨秀(2015 [...]
购买个人自建房被执行，购房人能否以实际共有权对抗执行？–福州律师蔡思斌原创
在房价高昂的社会背景下，不少人为了省钱会选择购买自建房，此类自建房通常是由购房人集体出资建造，然后约定每人享有一层的或是一定面积的权益，也可能是由一人出资建造，然后购房人向建房人购买。此类自建房通常只有一本房屋所有权证，并且只能登记于建房人一人名下，还有一部分则是属于无法办证的小产权房。由于购房人已经支付相应对价购买了相应层数或面积，因此购房人实际是自建房的 [...]
“一房多卖”属民事欺诈还是刑事诈骗？–福州律师蔡思斌原创
在房价持续上涨背景下，有的卖家为了谋取更高利益会选择将房子“一房多卖”。所谓“一房多卖”是指房屋所有权人将同一套房屋分别出售给多名买家，并且订立多份房屋买卖合同收取多份购房款。该行为属于民事欺诈还是刑事诈骗呢？ 民事欺诈与刑事诈骗相同点都存在“虚构或者隐瞒事实”情节，而区分二者关键是“行为人主观上是否具有非法占有的目的”。卖房人当然不会直接明说 [...]
