蔡思斌律师,拥有二十年的执业实战经验,系上海锦天城(福州)律师事务所合伙人,福建房地产律师网首席律师,知名福州房产律师,对商品房买卖、二手房买卖及中介纠纷、房屋继承、赠与、房屋分割、拆迁房屋争议、相邻权等房屋各类纠纷案件,有着独到的研究及丰富的办案经验,精通各项房产法律实务,同时也提供房产交易陪购、房屋买卖合同制作、二手房款监管、纠纷交涉等多项法律服务。 蔡律师充分利用中国裁判文书网,专注于审判大数据研究,开设《福州房地产审判观察》专栏,已收集福州地区近年海量的商品房买卖、二手房买卖及中介、房屋继承、赠与等涉房屋争议判决书,并对该数千份判决书分门别类、区分专题,不断展开实务研究、深入分析,对相关法院关于上述案件的审判规律、裁判规则等有较深入的掌握,大幅提升了蔡律师团队办理房产案件的办案效果。

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福州家事律师原创:吓人!婚前房产办理公证赠与妻子,最终男方还可撤销

福州律师蔡思斌评析:男方将自己婚前个人所有房产以公证形式赠与女方,过户手续尚未办理。根据《民法典》第六百五十八条之规定,经过公证的赠与合同不能被任意撤销,正常男方无法行使任意撤销权撤销赠与。但本案法院认为“赠与合同是以双方存在婚姻关系,共同经营家庭,抚养子女为前提条件,案涉合同是附条件的赠与合同关系。”现双方已无法继续共同生活,故男方有权撤销合同。 《民法典》第一百五十八条规定了附条件的民事法律行 [...]

福州房产律师评析:按份共有人所占份额未达到三分之二,能否主张以拍卖方式分割房屋?

福州律师蔡思斌评析 本案系姐弟之间就共有房屋分割所产生的纠纷,主要争议焦点为案涉房屋是否应当采取分割拍卖、变卖所得价款的方式进行分割。一审法院认为原告所占份额未达到案涉房屋三分之二,因此不能要求分割。但此种观点实际是混淆了共有物的分割与处分,处分共有物需三分之二以上份额共有人同意,但分割共有物则并非如此。若按照此种观点,所占份额较小的共有人将永远无法主动要求分割共有物,此种观点显属错误。 对于共有 [...]

福州房屋律师点评:签订经营性房屋租赁合同需要注意的条款—出租人视角

房屋租赁合同在社会中广泛存在,不少人对于房屋租赁合同都是直接套用网上下载的模板或是使用中介的模板。关于租金支付方式、押金没收方式等,此类模板合同用于自然人之间的小额房屋租赁合同基本不会有太大问题。但这些模板合同往往并不全面,对于租金较高的经营性房屋租赁合同房屋,使用此类模板合同就可能会出现较大问题。故本文蔡律师以出租人视角,简要阐述一些签订经营性房屋租赁合同时需要注意的条款,同时并提供相应的合同条 [...]

福州房产律师原创:“每年按已付房款的0.1%计算逾期办证违约金”属格式合同,依法无效

福州律师蔡思斌评析: “已付房款的0.1%计算逾期办证违约金”那意味着购房者150万元买来房产,开发商每年只需要支付1500元违约金。该金额甚至低于存款利率标准,如此低的违约金标准,开发商自然不会在意,无法起到促使违约方履行合同义务的作用。事实上,此类条款正是开发商为了自身利益特地将违约金金额约定如此之低。 基于上述理由,一审法院直接依据公平原则作出裁判调高违约金标准。二审法院的裁判结果虽与一审相 [...]

福州房屋律师评析:合同签订后学位被卖家占用,买家能否解除购房合同并主张双倍定金?

福州律师蔡思斌评析 对于购房者而言,购房不仅是为了居住,有时也是为了子女教育,因此学位是否被占用直接影响房屋价值。如果合同并未对学位进行约定,买方直接以学位被占用要求解除合同通常不会得到法院支持。本案合同虽未就学位问题进行约定,但卖方是在合同签订后方才占用学位。在合同签订后,学位应由买方进行支配使用,卖方私自占用学位直接影响房屋价值,显然已构成违约,应当认为买方有权解除合同。 本案纠纷产生关键就是 [...]

福州房产律师原创:还不上房贷了,你还能做这些事挽回损失,不要让房子白白被拍卖

近年来,因为疫情原因以及经济形势的变化,一些购房者因为收入下降等原因无法按时还贷。对此,银行往往会采取诉讼的方式,一旦案件进入执行程序拍卖房屋,购房者除了需要偿还贷款本金及利息外,还需要额外承担罚息、诉讼费、律师费、执行费等费用,并且还会对购房者的个人信用产生极大影响。为了避免房贷断供损失扩大,购房者可以采取以下几种方式,缓解优化债务,尽量争取无奈断代供之后的利益最大化。 一、在确定会逾期还款后, [...]