福州律师解答：小区业委会自行招标选物业公司，原物业公司和业主能否提出异议？

福州律师解答：小区业委会自行招标选物业公司，原物业公司和业主能否提出异议？

近日，福建某小区因原物业公司合同期满，业委会便开展选聘新物业工作，招标三家物业公司后，才召开业主大会投票决议，从而选定新物业入场。但该行为引起原物业公司不满，他们认为该小区物业选聘程序不合理，业委会不应在未经业主大会授权的情况下私自开展新物业选聘工作，应先召开业主大会形成有效决议，再招标选聘，之由再由业主大会正式确认。小区业委会求助福建电视台第一帮帮团调解栏目组，希望寻求专业律师解惑，记者咨询了栏目特约嘉宾律师蔡思斌，蔡律师以案释法，就小区解聘选聘物业公司的相关问题进行解惑。

一、未经业主大会表决，业委会能否解聘选聘物业公司？

《福建省物业管理条例》对业委会和业主大会的职责进行了详细规定：

从该小区情况来看，业委会自行招标三家物业后才交由业主大会决议，故该小区此次选聘和解聘物业服务企业启动程序并非由业主大会表决决定，而是由业委会直接启动，违反了上述规定，因此该选聘启动程序存在瑕疵。

二、在招标存在瑕疵的情况下，物业公司是否能够提起诉讼，要求撤销决议呢？

《民法典》对于原物业公司是否有权对业委会选聘解聘物业决定提起诉讼并未详细规定。笔者认为，在原物业公司和业委会的物业服务合同已届满的情况下，业委会与新物业公司签订合同与原物业公司没有法律上的利害关系。小区业委会选聘物业公司程序瑕疵的问题，属于业主与业主委员会之间或业主委员会成员与业主委员会之间的内部事务，并不影响业主委员会对外代表小区业主与物业管理企业签订物业服务合同，因此原物业公司无权主张新物业合同无效及选聘程序不合规。司法实践中，绝大部分法院亦是持此观点：

相关案例：福建甲物业管理有限公司、某某委员会等串通投标不正当竞争纠纷【(2021)闽0921民初304号】

法院认为：根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定，业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。业主召开大会选聘物业公司，与物业公司签订合同，代表的是业主的集体意志，是否有侵害业主权益或者程序是否违法，只有业主才有权提出。甲公司与某某业委会的物业服务合同已届满，甲物业公司作为被选聘的参加对象，某某小区业主选聘乙物业公司并订立合同，与甲物业公司没有法律上的利害关系，甲物业公司无权要求确认某某业委会与乙物业公司之间的合同无效，其以自己的名义作为原告提出主张，主体不适格，依法应予驳回。

相关案例：福建某某物业服务有限公司与福清市某某业主委员会物业服务合同纠纷【（2023）闽01民终5291号】

法院认为：某某物业以业主大会未经合法程序作出解除与某某物业的物业服务合同关系、选聘新的物业公司的决议为由提起本案诉讼，但业主大会的组织召集、表决方式和决议形式，业主大会作出的决议是否存在程序瑕疵、是否代表了全体业主的意愿、是否侵害业主的合法权益，属于业主行使撤销权的范围，与某某物业缺乏法律上的利害关系，故一审裁定驳回某某物业的起诉。

三、在招标存在瑕疵的情况下，业主是否能够提起诉讼，要求撤销决议呢？

《民法典》第二百八十条规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”在原物业公司合同期满的情况下，即使业委会未经业主大会授权进行招标，并且其选聘方案在召开业主大会经决议后被认可可以代表业主集体意志，但由于启动程序存在瑕疵，业主仍可要求撤销相应决议。

相关案例：长沙市某某小区第一届业主委员会、某某等业主撤销权纠纷【(2021)湘01民终7587号】

法院认为：业委会择优选择三家物业服务公司后交由业主大会，由业主投票选举一家为小区物业服务公司，故涉案小区此次选聘和解聘物业服务企业启动程序并非由业主大会表决决定，而是由业委会直接决定启动，违反了上述法律的规定，系启动程序不合法。因启动程序不合法，按此程序确定选聘和解聘物业服务企业的决定，当然属于无效民事法律行为，应予撤销。

具体到本案中，业委会招标后又召开业主大会，经投票表决认可了业委会所拟定选聘方案，并由业主大会表决选出新物业公司，由业委会代为与新物业公司签订服务合同，则该决议体现了业主的共同意愿，弥补了程序瑕疵。在此情形下，物业公司依法无权再提出异议，但若业主后续以前置程序存在瑕疵为由要求撤销决议，则存在被撤销风险。