买受人怠于偿还按揭贷款构成违约，开发商可单方面解除合同 -19年福州中院改判案评析-商品房预售合同纠纷05

改判要点：开发商在商品房买卖合同中约定若其代为偿还买受人银行按揭贷款本息累计金额超过本金10%即构成根本性违约的，若买受人构成上述违约行为，开发商即有权单方面解除合同，并追究买受人违约责任

 案情简介：

2010年，A公司与吴惠泽签订了一份《商品房买卖合同》及补充协议，其中约定：A公司代吴偿还的按揭贷款本息累计金额超过本金的10%，则视为吴构成根本性违约，A公司有权单方面解除合同，收回房产，追偿代垫款项并要求吴支付违约赔偿金。合同签订后吴惠泽与银行贷款，吴只偿还了部分贷款。A公司为吴代垫按揭款项超过本金的10%后，将其诉至法院。

一审马尾区法院观点：

合同中关于出卖人有权单方面解除合同，收回房产之约定，违背了合同法的规定。且吴惠泽已支付购房首付款和银行按揭款占全部购房款的70%以上，已经履行绝大部分合同义务。结合近年来本地区的房价不断上涨，解除双方商品房买卖合同将导致吴惠泽损失过大，显失公平。故一审对于案涉合同解除的诉求不予支持。

二审福州中院观点：

一审认定“双方之间商品房买卖合同权利义务已经终止、补充协议违背合同法规定以及解除合同显失公平”，判决不予解除案涉合同且不支持A公司的相关诉请，适用法律错误。二审认为，案涉合同及附件合法有效，双方应依约履行。合同解除后，A公司诉请收回讼争房屋，需向吴惠泽返还已付款项。

评析：

本案案涉合同补充协议中约定的开发商有权在买受人构成根本性违约的情况下单方面解除合同的条款，是否符合法律规定？一审法院对于此问题的看法为“违背了合同法的规定”，然而《合同法》第九十四条规定的法定可以解除合同的情形中，包含了一项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。买受人作为成年人，其于合同上签字时应充分理解合同内容，否则应承担相应的责任，因此合同内容应认定为双方意思表示真实。如果合同约定的履行期限或者其他合同条款对当事人权利义务至关重要，一方有违约行为将严重影响到当事人订立合同所期望的经济利益时，当事人可以不经过催告程序而直接单方解除合同。结合本案来看，买受人在偿还一定银行贷款后怠于履行偿还义务，由开发商代为偿还超过按揭本金10%的，按照案涉合同规定来看，的确造成了根本性违约，致使合同目的即房屋交付不能实现。且考虑到当时房屋价格季节性、时效性强，浮动较大，若买受方迟延履行义务会影响开发商的期待利益。在此情况下法院应对开发商撤销房屋买卖合同的诉求予以支持。

案例索引：(2019)闽01民终7403号，以上涉及人名均为化名。