福州律师蔡思斌评析：
对于父母抵押未成年人名下房产的案件，本案法院认为损害未成年权益因此无效。不过亦有观点认为即便监护人代被监护人订立抵押合同的行为损害了被监护人的利益，法律也仅规定由监护人来承担相应责任，而非由此否定抵押合同效力并由合同相对人承担责任，抵押有效。
本案特别之处在于：陈某的房产份额来源于祖父母的直接赠与。祖父母赠与给孙子女的财产，带有明确的“隔代保护”意图，父母并非该份额的实际出资人。如果认定抵押有效，等于是让一个从未获益（钱被父母拿去经营，而且没用到教育上）的未成年人，承担父母经营失败的风险，进而导致祖父母当初赠与财产的意愿也将落空，这显然明显不公。因此法院最终认为抵押权人刘某仅凭一纸承诺书就接受抵押，不能认定其尽到审查义务。
案情简介：
陈某某和李某是未成年人陈某的父母，三人按份共有案涉房产，其中，陈某的房产份额由其祖父母出资，祖父母表示相关出资系对陈某的赠与。陈某某和李某向刘某借款90万元，并向刘某出具承诺书一份，承诺将该笔借款用于陈某的教育事宜，用案涉房产为该笔借款设定了抵押。后陈某某和李某将该笔借款用于企业经营。因陈某某和李某未按期还款，刘某向法院起诉，要求陈某某和李某返还借款本息并行使抵押权。陈某以其对父母的抵押行为不知情，抵押行为不符合被监护人最佳利益保护原则为由，主张抵押行为无效。
法院观点：
本案中，陈某某和李某抵押时出具了将借款用于陈某教育所需的承诺书，符合形式审查的要求，但仅凭该承诺书无法证明借款的实际用途。刘某明知抵押房产中存在未成年人的份额，亦应当明知抵押行为可能损害未成年人的利益，其仅要求陈某某和李某出具承诺书，不能认定其已经尽到审查义务，难以据此认定其主观善意。综上，陈某某和李某抵押陈某共有房产的行为属于无权代理，未经被代理人陈某追认，不发生法律效力。
索引案例：山东高法公众号《监护人抵押未成年人共有房产的效力认定》
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