福州律师蔡思斌评析：恋爱期间共同买房，出资没凭证、房产证没办，分手了归谁？

福州律师蔡思斌评析：

一审认为房子虽然登记在女方名下，但没办产权证，双方以结婚为目的共同出资，购房行为属于附条件赠与，结婚目的落空后赠与条件不成就，故直接判房屋归实际占有使用的男方所有。二审思路则不同，二人不属于家庭关系，购房又为共同生活所需，应认定为按份共有。既然双方都拿不出证据证明各自出资多少，便按等额享有处理。同时，因房屋没有办理产权登记，二审认为不宜直接判决所有权归属，考虑到房屋一直由男方占有使用，女方也同意，遂判由男方继续占有使用，并给予女方一定补偿。这样的改判更为合理，房屋物权尚未设立，一审直接确认归属缺乏依据，而按份共有加补偿的方案，既符合出资的实际情况，也照顾到了女方利益。

为避免日后讼累，恋爱期间的大额出资最好签署书面协议，写明各自出资和分配比例。付款尽量通过转账并备注留痕，因为现金通常难以举证。房产也应尽早办理登记，即使只登记在一人名下，也最好事先书面约定份额。

案情简介：

2017年8月，李大强与陈美美相识，后确立恋爱关系，双方自2018年12月起同居，至2023年4月结束同居状态。

2018年6月25日，陈美美购买房屋一套，并一次性交清全部房款。

2018年4月至6月，房地产公司先后出具三份收款收据：

2018年4月2日，收到购房订金153000元，交款人为陈美美；

2018年4月15日，收到购房订金10,000元，交款人为陈美美；

2018年6月19日，收到购房订金14932元，交款人为李大强；

上述合计金额为177932元，其中李大强通过微信转账支付24932元。

另查明，案涉房屋并未办理不动产权证书，目前由李大强占有、使用。

一审法院观点：

……综上，李大强有证据支持支付的房款为104932元，对剩余款项73000元，双方均无证据证明为出资人，故一审法院认定双方各出资一半，则总房款李大强出资141432元、陈美美出资36500元。对陈美美主张李大强向开发商微信转账的款项，是陈美美向李大强交付现金后由李大强再转账，但陈美美未提交相关证据，故对陈美美该主张，一审法院不予采纳。

关于案涉房屋权属的认定，案涉房屋虽以陈美美名义与开发商签订《商品房买卖合同》，但不动产物权的设立、变更需以登记为生效要件，现案涉房屋尚未办理不动产权证书，不发生物权变动的效力。李大强与陈美美恋爱期间，以结婚为目的共同生活，双方共同出资购买案涉房屋并登记在陈美美名下，该行为已经符合以结婚为条件的赠与特征，现双方已经结束恋爱关系，结婚目的无法实现，赠与所附条件不成就，符合《中华人民共和国民法典》第六百六十三条关于负义务赠与及撤销权的规定。根据双方的出资情况及案涉房屋现在由李大强实际占有使用，一审法院认定案涉房屋归李大强所有，对陈美美主张房屋归其所有的反诉请求一审法院不予支持。对一审法院认定的陈美美出资部分，因陈美美不同意变更诉讼请求，故在本案中不作处理。

二审法院观点：

本案中，双方作为适婚男女，保持恋爱关系较长，按照常理推断双方的合理预期是最终结婚、组建家庭，购房时的主观心态也是将房屋作为婚后双方共同生活使用的居所，即使以陈美美名义签署购房合同也不能简单的视为将已付购房款赠送转移给陈美美的意思，应认定是以结婚为目的附条件赠与，本案中双方婚姻登记的目的最终并未实现，赠与条件未成立，李大强有权要求陈美美返还购房款。关于案涉房屋的归属。

……因二人不存在家庭关系，诉争房产应视为双方按份共有。但双方未提交充分证据证明各自出资额，依据上述法律规定应视为等额享有。……因案涉房屋未经网签备案，亦未进行房产登记，不宜直接判决房屋所有权的归属。经审理查明，案涉房屋现由李大强占有、使用，陈美美亦同意案涉房屋由李大强占有、使用，故本院认定案涉房屋由李大强占有、使用。庭审中，李大强同意案涉房屋按280000元作价，在双方对案涉房屋等额享有房产份额的基础上，应当由李大强向陈美美支付房屋补偿款140000元。一审法院对案涉房产处理不当，本院予以纠正。

案例索引：(2026)新29民终864号