福州房屋律师点评:签订经营性房屋租赁合同需要注意的条款—出租人视角
房屋租赁合同在社会中广泛存在,不少人对于房屋租赁合同都是直接套用网上下载的模板或是使用中介的模板。关于租金支付方式、押金没收方式等,此类模板合同用于自然人之间的小额房屋租赁合同基本不会有太大问题。但这些模板合同往往并不全面,对于租金较高的经营性房屋租赁合同房屋,使用此类模板合同就可能会出现较大问题。故本文蔡律师以出租人视角,简要阐述一些签订经营性房屋租赁合同时需要注意的条款,同时并提供相应的合同条 [...]
福州房产律师原创:“每年按已付房款的0.1%计算逾期办证违约金”属格式合同,依法无效
福州律师蔡思斌评析: “已付房款的0.1%计算逾期办证违约金”那意味着购房者150万元买来房产,开发商每年只需要支付1500元违约金。该金额甚至低于存款利率标准,如此低的违约金标准,开发商自然不会在意,无法起到促使违约方履行合同义务的作用。事实上,此类条款正是开发商为了自身利益特地将违约金金额约定如此之低。 基于上述理由,一审法院直接依据公平原则作出裁判调高违约金标准。二审法院的裁判结果虽与一审相 [...]
福州房屋律师评析:合同签订后学位被卖家占用,买家能否解除购房合同并主张双倍定金?
福州律师蔡思斌评析 对于购房者而言,购房不仅是为了居住,有时也是为了子女教育,因此学位是否被占用直接影响房屋价值。如果合同并未对学位进行约定,买方直接以学位被占用要求解除合同通常不会得到法院支持。本案合同虽未就学位问题进行约定,但卖方是在合同签订后方才占用学位。在合同签订后,学位应由买方进行支配使用,卖方私自占用学位直接影响房屋价值,显然已构成违约,应当认为买方有权解除合同。 本案纠纷产生关键就是 [...]
福州房产律师原创:还不上房贷了,你还能做这些事挽回损失,不要让房子白白被拍卖
近年来,因为疫情原因以及经济形势的变化,一些购房者因为收入下降等原因无法按时还贷。对此,银行往往会采取诉讼的方式,一旦案件进入执行程序拍卖房屋,购房者除了需要偿还贷款本金及利息外,还需要额外承担罚息、诉讼费、律师费、执行费等费用,并且还会对购房者的个人信用产生极大影响。为了避免房贷断供损失扩大,购房者可以采取以下几种方式,缓解优化债务,尽量争取无奈断代供之后的利益最大化。 一、在确定会逾期还款后, [...]
福州房产律师原创:按份共有人主张分割共有房产,哪些情形法院可能不支持?
前言 《民法典》第三百零四条规定“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产,以维持共有关系的,应当按照约定,但是共有人有重大理由需要分割的,可以请求分割;没有约定或者约定不明确的,按份共有人可以随时请求分割,共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。”按照上述规定按份共有人似乎随时可以要求分割共有房产。但在司法实践中,如果存在下述情形,法院亦可能不会支持按份共有人要求分割的请求 [...]
福州房屋律师原创:为享首套房贷款将房屋“名义”低价转让给岳母,后续竟然收不回?-黑河中院23年案例
福州律师蔡思斌评析 本案原告方房某是一名军人,为了规避军人住房公积金贷款的条件,2019年房某与岳母迟某以买卖方式将房某的房产转移到迟某名下。双方以明显低于市场价格的15万元签订房屋转让协议,并自行缴纳相关税费。后续双方可能因为其他问题反目,房某以岳母没有实际支付购房款为由,双方交易真实目的并不是房屋买卖为由请求法院确认买卖行为无效,岳母配合恢复房屋登记等。 一二审法院很有意思,认为双方已经签署合 [...]