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蔡思斌律师评析:

占用他人车位,物业将车辆左前轮上锁,车主开车时未发现径行开出才发现开不动,因此导致车辆受损的,物业要赔偿吗?法院认为,车主违规占用他人停车位,侵害他人合法权益在前,物业锁车时已经尽到应尽的提示和注意义务的,车主因自身操作不当导致车辆受损的,应当自行承担责任。

那么,车位被占怎么办?记住这几个步骤。第一时间通知物业,让物业联系停车者立即挪车。若联系不上停车者或停车者拒绝挪车的,可以要求物业将车拖至其他地方停放,或者要求物业将车子上锁,并让物业开锁时通知自己。

而作为物业公司遇到这种问题应该注意什么呢?一定要保留完整证据。首先,接到停车位所有者通知,联系停车者挪车时,要保留联系证据,比如通话记录、录音,甚至是上门找人时也要保留相应录音。其次,停车者拒绝挪车或联系不上时,首先协调车位所有者,若车位所有者有要求的,可以按照要求将车拖至其他位置停放或者锁车。再次,拖车或锁车时应当尽到注意义务,包括提示和告知停车者、用纸保护车辆免收刮擦、刮伤等等,并对此过程录像或拍照存证。

 

案情简介:

2016年6月3日,孙某某将其车辆停放在车位使用人王明的停车位上。王明开车回家后发现该车位被占用,其和物业分公司联系孙某某挪车未果,后物业分公司在×号车位使用权人的授权下将该车左前轮加锁。

次日孙某某上车时没有看见加锁,将车开出后发现开不动,导致车辆损害。下车后,才发现车轮上有车锁和褶皱的纸张。

于是,孙某某将物业公司起诉至法院,要求赔偿修车费、误工费等费用近2万元。

诉讼中,物业公司提供了王明发送的短信,内容为“我是9号楼2107的业主,×车位是我租赁物业公司车位,租赁期限2016年4月20日至2016年10月19日。2016年6月3日凌晨3:40我开车回到车位,发现车位被一辆×××占用,我通知物业公司,然后派人多次拨打该车主电话但无人接听,于是我要求物业公司将其车辆上锁,如果需要开锁,必须通知我本人。后来物业公司通知我该车车主已自行将车强行开出车位,该车主一直未和我联系。特此证明”。

物业公司同时还提供照片,证明其将车辆加锁后,在该车前窗留下违例停车通知书,告知车主违规占用别人车位,需要将车移往指定车位,否则物业管理处将采取适当行动,包括扣锁或拖走车辆。照片上显示,物业分公司加锁时,在车轮和锁之间隔离了报纸避免剐伤轮毂。

孙某某主张其上车时没有看见加锁,开车后开不动,孙某某遂下车,发现车轮上有车锁和褶皱的纸张。

 

法院观点:

一审北京市朝阳区人民法院孙某某未经车位使用权人同意,明知他人车位而仍占用,私自将自己车辆停放在他人车位上,漠视小区公共秩序,侵害了车位使用权人的合法权益。物业分公司作为小区的物业服务管理单位,通过拨打孙某某手机号的方式履行通知义务,两次电话联系孙某某均未接听,在此情况下,经车位使用权人要求,物业分公司将车辆加锁并采取了合理的提示、保护措施,该行为属于正常范畴内的物业管理行为,并无明显不当,并不会对孙某某车辆造成损坏。后孙某某自行操作车辆时存在不当,造成车辆损害,该损害后果并不能归责于物业分公司。

二审北京市第三中级人民法院本案的上诉争议焦点为物业分公司给孙某某的车辆左前轮上锁的行为是否构成侵权。该问题的认定涉及对孙某某停车行为的认定和物业分公司锁车行为的认定两个方面,对此,本院分析如下:

第一、关于孙某某车辆停放行为的认定。

首先,孙某某租赁小区房屋,该房屋业主与物业分公司签订承诺书,同意遵守《棕榈泉国际名苑物业管理公约》的一切条件;该公约第九条约定:“各产权人及其家庭成员、承租人、许可人、代理人、雇员、访客或者其他使用者在任何时候均遵守和履行物业的管理规则、住宅规则、停车场规则、会所规则及其他由物业管理企业按管理需要而制定的规则”;《北京棕榈泉国际公寓停车场管理规定》第4条约定,入场停放之任何机动车辆,应按泊车证或停车卡指定区域停放,不得异区、异位停放,否则,本停车场有权将不按指定位置停放的车辆拖至适当地点,并由其车主承担一切费用,故孙某某应当按照上述约定停放车辆。

其次,孙某某将车辆停放在小区地下停车场,停放的车位上方悬挂其他车辆的号牌,故其应当知道该车位系他人使用的停车位,孙某某亦在车前窗内留有电话号码。关于该车位上曾停放的车辆以及案发当天对孙某某停车提出异议的车辆,号牌并非车位上悬挂的号牌,以及该车位租赁期限等问题,均属于该车位权利人自身或车位权利人与物业分公司之间的权利义务事项,与孙某某无法律上的关联性,孙某某以此抗辩,缺乏法律依据。

再次,物业公司提供该车位的车位续租协议以及王明发送的手机短信,证明王明承租该车位,其于当日凌晨3:40发现车位被占用,要求物业分公司将孙某某的车辆上锁。据此,孙某某占用他人车位,侵害了他人合法权益。

第二、关于物业分公司锁车行为的认定。

根据《棕榈泉国际名苑物业管理公约》第六条“物业管理企业的权利和义务”中“物业管理企业的义务”的第1条规定:“物业管理企业应当制定、修改与物业管理有关的管理规则、交通规则、停车场规则、业主守则及装修规则等,并将全部规则向全体产权人和使用人公告”;第4条规定:“采取一切措施防止物业内的交通受阻,并及时移去任何造成阻塞的物品”。《物业管理条例》第三十六条第一款规定:“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务”;《中华人民共和国物权法》第八十二条规定:“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督”,故物业分公司有义务维护物业管理区域内的停车秩序。孙某某占用他人车位,侵害了他人合法权益,他人提出异议,物业分公司应当进行处理。

具体到处理的方式方法问题,遇到需要挪车的情形,物业公司应当向车主当面予以说明,小区内发生该问题时应当上门告知。本案特别之处在于,停车位的争议发生在凌晨三时,正值夜深人静,两次拨打孙某某的手机,孙某某均未接听,此情形下不宜要求物业分公司直接上门与孙某某面谈。经他人要求,物业分公司将孙某某车辆的左前轮加锁,在该车前窗留下违例停车通知书,并在车轮和锁之间隔离了报纸避免剐伤轮毂。物业分公司履行管理职责,给孙某某的车轮上锁,尽到了合理的谨慎注意义务,并无明显不当,不属于侵害孙某某合法权益的行为。

需要指出的是,现代化城市中,小区停车问题已经成为千家万户日常生活中的一项重要内容,因该问题引发小区居住者之间、物业公司之间的矛盾,严重影响邻里和谐和小区秩序。物业公司作为物业管理的服务企业,应当贯彻以人为本的服务宗旨,秉持文明的态度和专业的素质,换位思考,真诚以待。物业公司尤其要摒除野蛮粗放的管理方式,审慎行事,努力提高沟通技能。只有这样,在面临小区居住者之间产生争议等复杂情况时才能圆满解决问题。试想,如果物业分公司再发一条好言相劝的短信,放置的通知书再温馨醒目一些,也许本案就不会发生。希望类似的情形今后不再上演。

综上所述,孙某某的上诉请求不成立。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。

 

案例索引:北京市第三中级人民法院(2018)京03民终3181号(以上人名为化名)

 

福州离婚、继承律师、福州房产律师、福州公司律师、福州民间借贷律师、福州刑辩律师–蔡思斌律师在长期关注、搜集福州以及其他地区法院审判实例,并结合自身多年办理婚姻、继承、房产案件、公司法务及刑事辩护经验的基础上归纳、编辑、原创而成。转载请注明出处。

蔡思斌

2022年11月28日