租赁合同约定租赁面积按照建筑面积计算，是否排除公摊面积？–北京三中院房屋租赁改判案例

案情简介：

2014年12月19日，大白公司作为甲方（出租方）、张奇作为乙方（承租方）签订《新源西里商铺租赁合同》，该合同包括合同协议书、通用条款、补充条款。合同协议书约定：甲方作为出租方将北京市朝阳区新源里商铺（以下简称诉争商铺）出租给乙方使用，甲乙双方确定该商铺的租赁面积为395平方米。通用条款约定：该商铺的租赁面积以商铺的建筑面积计算，建筑面积包括套内使用面积、套内墙体面积建筑面积之和。后双方发生纠纷，经鉴定诉争商铺建筑面积为293.38平方米。张奇以此主张大白公司出租面积小于合同约定面积，主张退还相应租金。

一审北京市朝阳区人民法院观点

虽然评估单位对诉争商铺面积作出鉴定，但是我国对不动产是以登记制为准，故应以房产证载明的面积为依据。虽然张奇表示未在诉争商铺经营，但根据工商登记和该院现场勘查，张奇实际使用诉争商铺，应向大白公司交纳房屋租金至实际腾退之日止，故对张奇要求大白公司退还租金的诉讼请求，该院不予支持，对大白公司要求张奇交纳房屋租金至腾退之日止的反诉请求，该院予以支持。

二审北京市第三中级人民法院观点

本案中，根据双方合同约定，租金的计算标准为11元/日/平方米；商铺的租赁面积以商铺的建筑面积计算，建筑面积包括套内使用面积、套内墙体面积建筑面积之和。经鉴定机构测量，涉诉租赁房屋的建筑面积为293.38平方米，包含了套内使用面积及套内墙体面积。因此，大白公司向张奇交付的商铺租赁面积与合同约定的395平方米不符。依据双方租赁合同的约定，租金数额系以每日租金金额为基数乘以该商铺租赁面积计算得出，租金标准与租赁面积直接相关，而非固定的数额，故应以实际交付的租赁面积计算张奇应交纳的租金数额。张奇以此为由主张大白公司退还已经多交的租金，并主张以此标准计算装修管理费、免租期租金以及合同解除后应交纳的房屋占有使用费等，具有事实及法律依据，应予支持。大白公司主张应以合同约定的租赁面积395平方米为准计算租金数额，租赁面积应当包括公摊面积，缺乏合同约定，亦与事实不符，本院不予采信。一审按合同约定的租赁面积395平方米计算租金，处理有误，本院予以纠正。

福州律师蔡思斌评析：

本案的争议焦点在于租赁面积应以何种标准计算，案涉房屋的产权登记面积与合同约定的面积均为395平方米，但该面积实际包含公摊面积，并非承租方能够全部使用的面积。虽然在产权登记上，建筑面积是由套内面积与公摊面积组成。但本案双方已经在合同约定了建筑面积的计算方式，即括套内使用面积、套内墙体面积建筑面积之和，并未包含公摊面积。在合同条款已有明确约定的前提下，应以双方约定为准，而不应直接以产权登记面积为准，否则就失去当事人特别约定以建筑面积为准的本意。可能是出租方理解出了偏差或是被承租人装了空子，但市场主体就应为自己的经营行为负责，而不能由法院为当事人强行变更意思表示。为了避免再出现本案这样的纠纷，各方在签署租赁合同时，应当对租赁面积以及租赁面积的具体计算方式进行明确约定，避免出现歧义影响自身利益。

索引案例：(2018)京03民终2253号，以上涉及名字均为化名

福州离婚、继承律师、福州房产律师、福州公司律师、福州民间借贷律师、福州刑辩律师–蔡思斌律师在长期关注、搜集福州以及其他地区法院审判实例，并结合自身多年办理婚姻、继承、房产案件、公司法务及刑事辩护经验的基础上归纳、编辑、原创而成。转载请注明出处。

蔡思斌

2022年5月23日