裁判要点：在双方签订《委托租赁协议》的情况下，陈飞已将受让标的使用权在委托租赁期限内转移给大黑公司，其在此期间内无需占有使用该商铺，该期间已覆盖了自《转让合同》约定之交付商铺之日至本案起诉之日，且《转让合同》亦明确委托租赁期限为确定不变的期限，故陈飞关于《转让合同》之缔约目的在委托租赁期内并不会因为大黑公司的逾期交付行为而受到影响。因此，陈飞关于解除权的行使，因双方签订《委托租赁协议》而被排除这一约定与合同目的并不相悖。
案情简介：
2015年12月20日，以大黑公司为出让方（甲方），陈飞为受让方（乙方），双方签订一份《商铺使用权转让合同》，合同约定：甲方同意将BM层D区H008号商铺使用权转让给乙方；乙方使用权限为肆拾伍年；合同期内乙方对标的商铺依本合同约定拥有使用权、收益权和转让权；3.2甲方违约责任甲方逾期交铺的，按逾期时间，应承担如下违约责任……3.2.2逾期交付超过180日后，乙方有权解除合同。……，并按乙方已付款的0.2%向乙方支付违约金。如乙方要求继续履行合同的，合同继续履行……若乙方已与甲方或甲方关联公司签订《商铺委托租赁协议》，甲方则不承担逾期交铺的违约责任。同日，以陈飞为甲方，大黑公司为乙方，双方签订一份《商铺委托租赁协议》，该协议约定：甲方将其所购的上述BM层D区H008号商铺委托乙方纳入统一经营管理，由乙方对外租赁经营；委托租赁期限为三年，起止期为2016年10月1日至2019年9月30日。委托期满，双方是否续约，依据当时市场情况另行议定；租金收益方式……甲方同意将商铺免费交给乙方经营管理，商铺租赁经营收入均归乙方所有；等等。
上述两份合同签订后，陈飞依约向大黑公司支付款项。2017年7月3日，大黑公司向陈飞发出《商铺交付通知书》，通知陈飞前往大黑公司办理商铺交付手续。后双方发生纠纷，陈飞以大黑公司逾期交付为由要求解除合同。
一审福州台江法院观点：
大黑公司与陈飞签订的《商铺使用权转让合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律和行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应依约履行。大黑公司辩称，因陈飞同时已与其签订《商铺委托租赁协议》，故根据《商铺使用权转让合同》第3.2.2条第2款约定，其不承担逾期交铺的违约责任。但该约定的内容仅为陈飞不能追究其逾期交铺的违约责任，并未约定其可不必依合同约定向陈飞履行交铺的义务，且实际履行中，大黑公司也已向陈飞发出交铺通知书，因此，大黑公司应于合同约定的期限内向陈飞交付符合合同约定的商铺系其应当履行的合同义务，而大黑公司于2017年7月3日才向陈飞发出《商铺交付通知书》，已违反合同约定的2016年9月30日前向陈飞交付案涉商铺的约定，且已逾期180天，根据“逾期交付超过180日后，乙方有权解除合同”的合同约定，合同解除条件已成就，故陈飞选择要求解除合同，符合合同约定，一审法院对其要求判令解除合同的诉讼请求予以支持
二审福州中院观点：
首先，就合同的表述而言，陈飞主张“违约责任”与“解除合同”系不同的法律概念，不能将“解除合同”视为“违约责任”。关于“违约责任”的概念范畴，《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《合同法》这一规定列举了三种违约责任的承担形式，但“等”字表明违约责任不限于该三种形式。而“解除合同”的主要规定虽位于《合同法》的权利义务的终止这一章节，但这仅是基于其作为合同权利义务终止的原因行为作出的法条结构编排，并未排除其可作为“违约责任”的责任承担形式。因此，在《合同法》未禁止的情况下，否定“解除合同”可作为“违约责任”的责任承担形式在合同中予以约定有悖于合同自由原则。况且，在上述三种“违约责任”承担形式中亦包含与“解除合同”相对立的“继续履行”这一概念，既允许“继续履行”作为违约责任的承担形式，逻辑上亦无理由将“解除合同”排除于外。因此，陈飞关于“解除合同”不属于“违约责任”范畴的主张缺乏法律依据。
其次，从合同条款的结构来分析，案涉《转让合同》第3.2条甲方违约责任约定：“甲方逾期交铺的，按逾期时间，应承担如下违约责任3.2.1逾期交付不超过180日的，……3.2.2逾期交付超过180日后，乙方有权解除合同。……”根据该条款，陈飞的合同解除权的约定位于违约责任条款项下，故从其位置而言，系违约责任之内容。而上述排除大黑公司逾期交铺违约责任的约定亦紧随上述3.2.2条之后，位于同一条款下，故应视为对该条款中所列违约责任之排除的约定。故根据该条款结构，大黑公司因签订《委托租赁协议》而免除的违约责任应当包含陈飞对于合同解除权的行使。
再次，从合同目的而言，《转让合同》的转让标的为商铺使用权，在双方未签订《委托租赁协议》的情况下，大黑公司的逾期交付行为将导致陈飞无法占有使用商铺，其《转让合同》之目的当然受阻，然而在双方签订《委托租赁协议》的情况下，陈飞已将受让标的使用权在委托租赁期限内转移给大黑公司，其在此期间内无需占有使用该商铺，该期间已覆盖了自《转让合同》约定之交付商铺之日至本案起诉之日，且《转让合同》亦明确委托租赁期限为确定不变的期限，故陈飞关于《转让合同》之缔约目的在委托租赁期内并不会因为大黑公司的逾期交付行为而受到影响。因此，陈飞关于解除权的行使，因双方签订《委托租赁协议》而被排除这一约定与合同目的并不相悖。
综上分析，案涉《转让合同》3.2条中约定的大黑公司与陈飞签订《委托租赁协议》后则不承担逾期交铺的“违约责任”，该“违约责任”应包含该合同3.2.2条赋予的陈飞对于大黑公司逾期交铺超过180日后的合同解除权的行使。因此，在双方签订《委托租赁协议》的情况下，陈飞以大黑公司逾期交付商铺超过180日为由行使合同解除权不符合合同约定，不能成立。因陈飞无权行使合同解除权，故其关于解除合同并要求退还转让款的诉请，本院不予支持。此外，案涉合同系商铺使用权转让合同，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，陈飞主张该合同为租赁合同并要求确认该合同中关于超过20年使用期限部分的约定无效，缺乏法律依据，本院不予支持。
福州律师蔡思斌评析：
售后返租是不少商业项目惯用的销售模式，主要运营模式为购买者购买商铺后将商铺交由开发公司委托租赁，开发公司承诺每月支付租金。本案即因此引发纠纷。
本案争议焦点在于“《转让合同》3.2条约定的“若乙方已与甲方或甲方关联公司签订《委托租赁协议》，甲方则不承担逾期交铺的违约责任”所指向的“违约责任”是否包含该合同3.2.2条赋予的陈飞对于大黑公司逾期交铺超过180日后的合同解除权的行使。”基于《合同法》以及合同结构，二审法院认为此处的“解除合同”属于“违约责任”的范畴，免除的违约责任应当包含对于合同解除权的行使。但笔者认为这一观点有待商榷，《民法典》第一百七十九条规定了十一种承担民事责任的方式即：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）继续履行；（八）赔偿损失；（九）支付违约金；（十）消除影响、恢复名誉；（十一）赔礼道歉。其中并不包含解除合同。且从法理层面，合同解除权作为形成权显然是一种权利，亦不宜认为是违约责任的范畴。
二审法院后续从合同目的的角度出发来解释进而得出买受人不享有合同解除权显然在法律逻辑上更为合理。本案《使用权转让合同》虽然约定，大黑公司需于2016年9月30日前向陈飞交付讼争商铺，但合同签订后双方随即签订《委托租赁协议》，协议明确约定，在2016年10月1日至2019年9月30日期间，陈飞许需将讼争商铺委托大黑公司统一经营管理，此约定类似于《民法典》第二百二十八条“动产物权转让时，当事人又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。”规定的占有改定，最终导致的结果是大黑公司无需向陈飞实际交付商铺。因此本案大黑公司逾期交付并不会实际影响买受人的权利，故认为其不享有合同解除显然更为合适。
但本案也揭示了购买此类商铺的风险。对于一般商品房合同，房地产开发公司烂尾逾期交付，购房者显然可以解除合同。但如是此类委托租赁商铺烂尾，法院就可能会以本案的裁判逻辑驳回购房者解除合同的诉请。
另外，法院关于商铺使用权转让不等同于租赁合同，无需受到租赁合同最长20年期限限制的观点不能说不对，但后续可能会被一些人玩出花样来的。
案例索引：(2020)闽01民终189号，以上涉及人名均为化名。
业福州离婚、继承律师、福州房产律师、福州公司律师、福州刑辩律师–蔡思斌律师在长期关注、搜集福州以及其他地区法院审判实例，并结合自身多年办理婚姻、继承、房产案件、公司法务及刑事辩护经验的基础上归纳、编辑、原创而成。转载请注明出处。
蔡思斌
2021年11月17日
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