开发商与施工方之间存在以房屋销售款抵偿工程款项的，对买受人逾期付款的行为如何认定-19年福州中院改判案评析-商品房预售合同纠纷08

改判要点：开发商与施工方之间存在以房屋销售款抵偿工程款项的，房屋买受人于开发商催告后仍未向施工方或开发商支付款项的，构成违约，开发商有权解除合同

案情简介：

2015年，A公司与蔡小璐签订一份《商品房买卖合同》约定违约责任：未按时付清首付款的，A公司有权单方面解除合同，收回房产，并主张购房总价10%的违约金。A公司原计划将诉争房产给施工方作为工程抵款房，但因没有购房人向其交纳购买工程抵款房的首付款，故施工方就该房不存在“以房抵工程款”的行为。后因蔡小璐逾期支付首付款及逾期提交贷款材料，双方诉至法院。

一审鼓楼区法院观点：

一审认为诉争房产属A公司用于抵扣项目工程款的房产。且A公司已为蔡小璐办理了诉争房产的预告登记，按照房屋买卖操作流程和常理，应认为此时A公司已收取了蔡小璐的首付款。在此情况下，A公司与施工班组以房抵款之间结算存在争议，不认可有关首付款的支付情况，此种情形非购房人所能预测和防范的，对此蔡小璐并无过错。

二审福州中院观点：

蔡小璐在一审程序中自认其于收到催款通知后再未向施工方付首付款，却未向施工方或A公司进行沟通，亦未将剩余首付款支付给A公司，其未按案涉合同约定时间支付购房款的行为导致A公司通过出售商品房获取购房款的合同目的无法实现，构成违约，A公司享有合同解除权。考虑到蔡小璐确实不存在违约之故意，A公司在本案中亦存在过错，在解除合同的同时要求蔡小璐支付违约金显失公平，故不支持A公司支付违约金的相关诉请。

福州律师蔡思斌评析：

近年来，受宏观经济环境和房地产调控等因素影响，不少房地产开发商出现了资金周转不力甚至资金链断裂的情况，直接影响到后续工程款的支付，以房抵款的现象愈加常见。本案中，案涉房产的性质为一审二审的改判要点所在。一审法院认为开发商与施工方就诉争房产以“工程抵款房”的性质进行界定，并以此为由结合诉争房屋买受人转款给施工方款项代收人，推定其首付款已支付、豁免其付款义务。而二审根据其查明的事实以及对施工方单位的询问确认开发商与施工方并未对讼争房屋最后未实际履行进行说明。开发商与施工方的关系实际为“以房屋销售款抵偿工程款”的关系，诉争房屋实质上仍为正常的商品房，而本案中开发商未将讼争房屋过户至施工方名下，而是由开发商与买受人正常签订房屋买卖合同，通过买受人将购房款支付至施工方以偿还工程款项。不论抵偿行为是否成立，买受人均负有向开发商或施工方支付购房款义务。

由于以房抵工程款在法律层面存在较多不确定性风险，开发商更需要在实务层面审慎操作，尽可能地避免风险。具体应体现在开发商与施工方重视规范签订以房抵款协议，如明确“以房抵款”的具体房屋、房屋价格以及支付房屋后的差价处理、房屋交付期限、工程款优先权是否有效、及时办理预告登记及转移手续等，避免出现因买受人、开发商、施工方因款项交付不当而引发纠纷。

案例索引：(2018)闽01民终10562号，以上涉及人名均为化名。