开发商逾期交房整改验收合格后在小区公告的，可否视为违约截至日 -19年福州中院改判案评析-商品房预售合同纠纷03

改判要点：因开发商未对小区公共配套基础设施建设完成而导致买受人拒绝收房的，开发商在整改并验收合格之后，若其已构成逾期交房违约，则应将书面通知送达拒绝收房的买受人，送达之日即为违约日期计算截止日 

案情简介：

2015年7月陈红与A公司签订《商品房买卖合同》，约定了房屋交付使用的条件：公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。后陈红等部分业主认为不符合交房条件，拒绝收房。福清市住房和城乡建设局勘察认为：多处规划土地未绿化，土壤裸露。建筑垃圾随处可见，景观道路未施工完毕……A公司随后进行相应整改，2017年10月10日验收合格后在小区内向业主公告。2018年1月5日，A公司向陈红发出《再次督促入伙通知函》后，但双方至今未办理交房手续。

一审福清市法院观点：

福清市住房和城乡建设局勘察的《信访事项答复意见书》足以认定案涉小区道路、绿化及安全栏杆并未完成建设，不符合合同约定的交房条件。A公司提交的证据显示，其已对小区道路、绿化及安全栏杆等进行了整改，并于2017年10月9日验收合格。一审法院据此认定逾期交房日期截止于2017年10月10日。

二审福州中院观点：

二审法院认为，一审以验收合格后符合交房条件之日作为逾期交房日期截止日，认定不当。A公司虽于在公告栏贴出交房公告，但未交房业主并未入住该小区，无法得知该公告内容，故该公告不能视为A公司已经尽到了通知义务。直至A公司向陈红在涉案合同约定的联系地址邮寄《再次督促入伙通知函》后，才应视为履行完毕通知义务，逾期交房违约金终止计算，故违约时间应计算至2018年1月5日。

评析：

商品房开发商对于小区公共配套建筑、基础设施及相关环境的治理不到位的，理应进行整改。本案中因上述情形属于房屋交付使用的约定条件，故买受人拒绝接受交房并未违反相关规定。相反，若开发商因整改相关设施及环境，致使其构成逾期交房违约的，即应承担相应的违约责任。而本案的争议焦点便在于违约时间截止日期的判断。A公司对问题部分的整改完成并验收合格之日，便在小区内发布了相关公告，一审法院据此认定其为截止时间，看似合理。但一审未考虑到部分买受人因拒绝接收交房而尚未入住小区，并不能及时了解相关事项，因此不能直接认定A公司在当时就已履行相关告知义务。故应以A公司向陈红等部分拒绝接受房屋的买受人发出的书面通知书送达之日视为逾期交房违约金终止计算之日。

案例索引：(2019)闽01民终4849号，以上涉及人名均为化名。