福州律师蔡思斌评析：
本案法院认定案涉分家协议属于赠与性质，因未办理过户，母亲作为共有权人有权撤销赠与。该案判决与我们先前文章《再婚妻子签了<房产分配协议>却拿不到房？福州中院：无所有权基础实为赠与，过户前可撤销！》案例相似。可见即使双方签署了相关协议，抑或是受赠方实际居住多年，但最终都可能因未过户而什么都拿不到。但本案因案涉房产为共同财产，所以赠与人仅能撤销自己的份额。
但并非所有涉及赠与的协议都可以用赠与财产权利尚未转移为由行使撤销权。先前文章《入库案例：离婚协议约定房屋归女儿，该条款能否撤销？未办理变更过户下，房屋拆迁后征收补偿款归谁？》就曾讨论过，依据《婚姻家庭编解释（一）》第七十条及《解释（二）》第二十条，离婚协议中涉及对子女赠与的，除非另一方同意，否则即使房产未过户或发生拆迁，相应权益也可通过离婚协议直接实质转换为受赠人财产，赠与人不得以此为由申请撤销。
综合来看，还是受赠后还是及时办理过户或赠与公证较为保险，一纸协议难以作为完全保障。
案情简介：
陆大娘与丈夫董大叔生育董强、董二丁、董小小三个子女。董大叔于2025年1月病故。董大叔名下在莱阳市有两处宅基地房屋。
2021年12月，董大叔与陆大娘通过《分家赡养协议》将460.58平方米宅基地上的八间房屋中的东四间分给大儿子董强，西四间分给二儿子董二丁。董强婚后一直居住在东四间房屋内。2021年农村确权时原房产证被收回，但新证未发。
2025年董大叔病故后，董强将其母亲陆大娘赶出家门，不让其居住，使得陆大娘无家可归，只能居住在女儿董小小家中。据此，陆大娘起诉要求依法继承案涉房屋。
一审法院观点：
涉案460.58平方米宅基地上的房屋，虽然董大叔生前和原告陆大娘将东四间分给了被告董强、西四间分给了被告董二丁，但根据法院查明的权属登记情况，现房屋仍登记在董大叔名下，也就是所有权并未转移，该八间房屋系董大叔与原告陆大娘的夫妻共同财产，现陆大娘不愿意再赠与董强，其有权撤销对东四间中自己所有的一半份额的赠与，董强可获得董大叔所有的一半份额即两间。被告董二丁同意其份额都归原告陆大娘所有，是其对自己权利的处分，法院予以认可，则其原受赠的西四间也应由陆大娘分得。因双方均不申请对房屋价值进行评估，法院无法通过折价补偿实现分割，故对该宅基地上的八间房屋法院确定由董强分得最东两间，由陆大娘分得西六间，界墙由陆大娘负责砌筑。
对于面积为85.32平方米宅基地上的房屋，三被告均同意由原告继承，法院予以认可，综上法院判决被继承人董大叔名下宅基地房屋上的八间房屋，东两间归董强，西六间归陆大娘。
二审法院观点：
上诉人董强诉称，原审判决事实认定不清、适用法律错误，案涉八间房屋并非仅属于董大叔与陆大娘夫妻共同财产，而是全体家庭成员共同所建的家庭共有房屋，土地登记审批表并不等同于权属证明，分家赡养协议经各方签署不违反法律规定，分家赠与行为合法有效且已完成，上诉人董强已实际占有案涉房屋，2021年莱阳市统一进行农村房地一体确权时，案涉房屋原房产证已被依法收回注销，东四间房屋已确权给董强，物权转移已完成，原审被告董二丁仅能处分其自身受赠的西四间房屋而无权处分上诉人董强已受赠并实际占有的东四间房屋，原审判决陆大娘分得六间房屋导致其一户多宅，违反土地管理法的规定。但在本案二审审理中上诉人董强提交的相关证据并不足以证实其上诉主张成立，其上诉所称理由也不足以否定或推翻原审法院对相关事实的认定。案涉八间房屋系上诉人陆大娘与其丈夫董大叔的夫妻共同财产，虽将其中东四间分给上诉人董强，但并未办理所有权转移变更登记，所赠与财产权利并未发生法定转移，被上诉人陆大娘作为共有产权人撤销赠与符合民法典第六百五十八条的规定，上诉人董强仅可获得董大叔生前赠与的其中两间房屋。因此，上诉人董强的上诉主张没有事实根据和法律依据，本院依法不予支持。
案例索引：(2026)鲁06民终3337号
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