前两天一个老客户过来替他妹妹咨询。
情况倒不并复杂，就是他妹妹林女士几年前用房子为抵押向一家小银行贷了150万，现已经逾期。现在银行没有找他妹，都是一家公司来找他妹，说银行已经将债权转移给他们公司，现在由公司全权负责，希望他妹妹能尽量筹措款项归归还贷款，可以给予一定的减免。她哥觉得有点奇怪，就过来问问律师。
其实这种情形也算正常。对于一些非本地大银行，其在福州放贷规模较小，其贷后催收部门人手有限，为保障快速回款及报表好看，他们是可以将这类贷款债权转让给不良资产处理机构的。而对于带有抵押物的债权，也比较受不良资产公司欢迎，容易转手。
该公司面上倒是给了林女士一些优惠，称现在本息合计差不多有160万，如果他妹妹能归还130万的，他们就愿意结清债务、注销房屋抵押登记。林女士有些心动，想找个亲戚以买卖房屋名义搞个过桥贷款，争取以120万保住该房屋。她哥问这个方案可行不可行。
方案可行不可行，并没有标准答案，其实要看个人具体情况。我问了她哥几个问题。
你妹妹今年多大了？有固定工作么？配偶有固定工作么？家庭还没有其他财产？还有没有其他债务？这房屋是不是唯一住所？
他哥介绍说林女士快五十了，没有固定工作，之前也没有单位，后续估计也没有退休金。老公早年过世了，现在有与一男性同居但未领证。家庭没有其他财产了，该房屋在马尾就是唯一住所。债务杂七杂八信用卡加上小贷估计还有二三十万等。
见此情形，我赶快建议林女士及时躺平，不要再想着过桥贷款还钱了，就任由不良资产公司走诉讼途径交由法院处理吧。
理由主要有以下几点：
林女士房屋在马尾，抵押贷款时还可以卖到二万一平，现在价格已经只有
一万三左右，净值也就只有130万，其再筹措个130万就为保住住所毫无意义。毕竟另贷也是有资金成本的，且债务并不能消灭。何况这房价还继续往下走，往后可能会跌更多，到时估计更难处理。而林女士收入有限且不稳定，现金流本就艰难，再加上还有其他债务，导致其一直有被诉讼追讨的可能，其还债压力不能从根本上解决。
结合林女士年龄及家庭整体情况，其后续再在商业经营上打个翻身仗可能性偏小，其不良征信实质对她影响不大。
另外，该房屋作为林女士唯一住所，即便案件进入执行阶段，法院执行压力也很大，执行历程会比较长，这期间林女士实质上可以一直使用该房屋。如果法院执行果决有力，且申请执行人也愿意配合，至时拍卖林女士唯一住所的，申请执行人要按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。否则被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。这在一定程度上也可以解决林女士居住问题。
再者，根据《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》，被执行人纳入失信被执行人名单的期限为二年。被执行人以暴力、威胁方法妨碍、抗拒执行情节严重或具有多项失信行为的，可以延长一至三年。同时，该规定还有一项内容对被执行人极其有利，即终结本次执行程序后，通过网络执行查控系统查询被执行人财产两次以上，未发现有可供执行财产，且申请执行人或者其他人未提供有效财产线索的，法院应当在三个工作日内删除失信信息。
最后结合《最高人民法院关于严格规范终结本次执行程序的规定》第九条规定：终结本次执行程序后，申请执行人发现被执行人有可供执行财产的，可以向执行法院申请恢复执行。申请恢复执行不受申请执行时效期间的限制。执行法院核查属实的，应当恢复执行。终结本次执行程序后的五年内，执行法院应当每六个月通过网络执行查控系统查询一次被执行人的财产，并将查询结果告知申请执行人。符合恢复执行条件的，执行法院应当及时恢复执行。
故此理论上被执行人列入失信被执行人状态为二至五年，财产处于网络查控状态为五至七年。如债务人资产确实不足以抵债，又愿意接受这七年左右的征信受限，躺平某种意义上也是完全可以接受。
福州律师蔡思斌
2024年5月29日
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