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福州律师蔡思斌评析:本案实际购房人挺惨的,二审法院不管三七二十一,认为当事人各方都认可名义购房人并不是真实的购房人,所以直接依据《民法总则》规定中“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。直接认定本案存量房买卖合同无效,感觉过于粗暴武断!但表面上又似乎找不出错了,这种解释似乎当然可以的。但对于房屋实际买受人就惨了,她在案件中花了大量的精力及证据用于证明自己是房屋的实际买受,其真实购房款项270万亦有实际支付,但法院最终一句话就将她的努力全都驳回了。

所以借名购房的风险是真实存在的。之前可能很多当事人都只考虑名义持房人的道德风险及法律风险。从这个案例我们吸取的教训是,借名购房不仅要考虑名义持房人的风险,还要充分考虑出售人的法律风险,并不是房屋过户了就可高枕无忧,对于房屋出售人是否是被执行人,其指定他人收受款项是否有其他目的均要一一审查清楚,尤其是房屋买卖合同更要妥善保管,避免因无原件而导致无从辩驳。

 

案件基本事实:

本案牵涉当事人众多。笔者得先将相关当事人关系理清一下,方便读者阅读,以聚焦案件焦点。陈淑凤是案涉房屋原所有人,她应该欠了挺多钱的,陈晓英、杨文娟、杨文琴都是她的债权人,估计债务数量至少超过300万元,该债务应该在2018年都有生效判决,陈淑凤的儿子叫黄勇。陈宝妹是案涉房屋的名义购买人,陈宝妹称系亲戚刘芳借名购买的,刘芳丈夫是杨某,杨某与陈淑凤的儿子黄勇会认识。

陈宝妹与陈淑凤于2017年11月15日签订一份《存量房买卖合同》,约定陈淑凤将案涉房屋以40万元的价格出售给陈宝妹;陈宝妹支付定金10万元,于2017年11月15日前支付购房款30万元等。该房屋现登记在陈宝妹名下。

因陈淑凤名下暂无可供执行的财产,陈晓英、杨文娟、杨文琴与陈淑凤案债务执行案被暂停执行。

据陈宝妹陈述,讼争房屋最早是刘芳要购买用于投资,交易时约定陈宝妹为实际购买人,出资人为刘芳;基于亲属关系以及刘芳有投资意愿,才让刘芳替陈宝妹出资,房屋所有收益归于刘芳,但刘芳目前对讼争房屋还未取得所有权。

陈宝妹还向本院提供一份《房屋转让协议书》复印件(载明转让方陈淑凤,受让方刘芳)(陈宝妹陈述,因时间久远,该《房屋转让协议书》已无原件)、《借记卡账户历史明细清单》,拟证明:2017年11月9日,陈淑凤与讼争房屋实际出资人刘芳签订讼争房屋买卖合同,约定房屋转让价格270万元,分期付款,合同签订后3日内支付首期款40万元,剩余款项1年内付清;2017年11月9日至2018年10月27日刘芳通过其个人账户以及刘芳的丈夫杨某、刘芳的婆婆陈宝华(系陈宝妹的妹妹)的账户向房屋转让协议指定收款账户(黄勇)转账支付268.5万元购房款。

 

为追究债务,三债权人至法院起诉请求确认陈宝妹与陈淑凤于2017年11月15日签订一份《存量房买卖合同》无效,房屋所有权变更回陈淑凤名下。

 

一审法院:

本案虽然诉争的是《存量房买卖合同》的效力问题,但周所周知,该合同仅为过户所用,故本案争议焦点实在于陈淑凤与陈宝妹或刘芳是否存在真实交易行为。

众所周知,在民间交易行为中,合同履行存在瑕疵或部分不符合约定之情形实属常见,不能过于苛求一般民众具备专业法律素质而以此否认合同效力。根据前述生效判决书查明的事实,虽然陈宝妹及刘芳提交的《房屋转让协议书》并无原件,但合同履行完毕之后未保留合同原件亦合常理,不能仅以该合同无原件而否认交易真实性。同时,刘芳作为陈宝妹的亲戚,其主张借陈宝妹之名购买房屋并无不当,其将相应款项支付给陈淑凤之子黄勇亦属合理,符合民间交易惯例,应当认定陈淑凤已收到购房款。

对于资金差额15000元部分,刘芳所述并无明显不当,且即便该款未依约支付,在买受人已履行绝大部分付款义务之下,尚不能以此否定合同效力。

综上,无论讼争房屋买受人系陈宝妹亦或刘芳,均向陈淑凤支付了购房对价,且在案并无证据证明房屋售价系明显低价,不能证明陈淑凤和刘芳或陈宝妹之间存在恶意串通的行为,故陈晓英、杨文娟、杨文琴的诉求,缺乏依据,不予支持。

二审厦门中院:本案法律事实发生于民法典施行后,故本案适用民法典施行前的法律、司法解释的规定。本案陈晓英、杨文娟、杨文琴的诉讼请求为:确认陈宝妹、陈淑凤于2017年11月15日签订的案涉《存量房买卖合同》无效,案涉房屋仍属于陈淑凤所有。陈宝妹辩称,讼争房屋系陈宝妹的亲友刘芳出资向陈淑凤购买,购买过程均是刘芳为主参与协商和办理。刘芳及其配偶、家人均因限购政策无法进行产权登记,陈宝妹系刘芳的阿姨,经过双方协商一致,该房产登记于陈宝妹名下。讼争房屋实际交易价格为270万元,刘芳最终以270万元的价格与陈淑凤协商购买讼争房屋。陈淑凤辩称,讼争房屋的实际交易价是270万元,购房者已经支付了购房款,陈淑凤根据刘芳及其配偶杨某的指示将讼争房屋过户至陈宝妹名下。因此,陈淑凤、陈宝妹均认可讼争房屋系由刘芳及其配偶杨某以270万元向陈淑凤购买、陈宝妹与陈淑凤签订的案涉《存量房买卖合同》并无实际履行的事实。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定,行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理。故陈晓英、杨文娟、杨文琴上诉请求确认案涉《存量房买卖合同》无效,符合民法总则的上述规定,本院予以支持。

陈宝妹提交的《房屋转让协议书》无原件,陈晓英、杨文娟、杨文琴对该协议书的真实性不予确认。且根据一、二审查明,刘芳通过其个人账户以及杨某、陈宝华的账户向黄勇转账支付的购房款为268.5万元。故陈淑凤、陈宝妹和刘芳主张讼争房屋过户至陈宝妹名下系刘芳借用陈宝妹的名义“借名买房”依据不足。

综上,陈晓英、杨文娟、杨文琴的上诉请求理据充分,本院予以支持。一审判决认定事实基本清楚,但适用法律错误,判决结果不当,本院予以纠正,故判决确认陈宝妹与陈淑凤之间于2017年11月15日就址于厦门市思明区流芳里65号201室签订的《存量房买卖合同》无效;

 

案例索引:(2022)闽02民终2856号,以上涉及人名均为化名。

 

福州离婚、继承律师、福州房产律师、福州公司律师、福州民间借贷律师、福州刑辩律师–蔡思斌律师在长期关注、搜集福州以及其他地区法院审判实例,并结合自身多年办理婚姻、继承、房产案件、公司法务及刑事辩护经验的基础上归纳、编辑、原创而成。转载请注明出处。

蔡思斌

2023年1月11日