对于厂房等租赁面积较大的租赁场地，出租方有时并不对所有租赁场地都拥有产权证，其中部分面积可能仅享有使用权却无产权登记。对于此类租赁合同，法院通常会认为有产权部分的租赁合同有效，而无产权部分的租赁合同无效。那对于无产权部分面积应如何计算占有使用费呢？司法中法院主要存在以下几种观点。
一、承租方明知出租面积包含无产权面积，应根据合同约定的标准支付租金
参考案例：广东省深圳市龙华区人民法院(2021)粤0309民初328号民事判决：本院认为，首先，双方在补充协议中约定“房屋产权建筑面积为14014.86平方米，双方同意该出租面积含有部分无产权加建面积，该无产权加建面积不影响甲乙双方对租金的约定。”可见在签约时，华邦源公司已明知14014.86平方米含有部分无产权加建面积，且同意不影响双方对租金的约定。其次，华邦源公司的承租人主体系从博来美公司变更而来，博来美公司出具《情况说明》，载明博来美公司与中科育成公司2017年1月1日签订《房屋租赁合同》，由于房产证尚未办理，故经双方一致同意以租赁房屋的建筑面积为基础，外加公共配套用房面积计入总租赁面积。该《情况说明》与中科育成公司的主张相互印证。再次，博来美公司自2017年承租涉案房屋，华邦源公司自2019年1月接收涉案房屋，在明知租赁面积与产权面积不一致的情况下，长期以来从未对租赁面积提出过异议。因此，华邦源公司应根据合同约定的标准支付租金，并未多支付费用，华邦源公司的诉讼请求，无法律和事实依据，本院不予支持。
二、即便针对无产权部分的租赁合同无效，仍应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费
相关案例： 湖南省长沙市中级人民法院 (2019)湘01民终12072号民事判决，本案中，隆明公司与神州英才公司签订的《房屋租赁合同》项下房屋中有建筑面积约2300平方米未办理产权登记，虽《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，但根据上述法律规定，该房屋租赁合同应认定部分有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。涉案《房屋租赁合同》约定房屋租金为每年3,100,000元，租赁期限从2018年10月1日至2021年11月30日止，即便《房屋租赁合同》中对未办理产权登记的房屋面积约定无效，但神州英才公司仍应参照合同约定的租金标准向隆明公司支付该部分无产权登记面积的房屋占有使用费。因此，《房屋租赁合同》除对未办理产权登记面积房屋的约定部分无效外，其他关于绝大部分房屋面积的约定依法成立有效。
三、合同部分无效的责任在于出租方，并且由于合同无效造成承租方无法正常使用房屋，根据公平合理、等价有偿原则，房屋占用费应当适当减免
广州市中级人民法院(2020)粤01民终17086号民事判决：关于租金及占用费的计付。原则上，对于合同有效部分，即有产权房屋，因办理营业执照及消防安全检查的责任应由乐高公司承担，故应按合同约定的标准计算租金。对于合同无效部分，即无产权部分，如乐高公司正常占有使用房屋的，亦应参照合同约定的租金标准计付占用费，但因本案中合同部分无效的责任在万力物业公司，如因无效而无法正常使用该部分房屋的，则根据公平合理、等价有偿原则，房屋占用费应当适当减免。
按乐高公司所述，涉案租赁场地中1号铺作餐厅使用至2018年5月因消防问题被勒令停业；2、3号铺、自编38号二楼分别由次承租人使用至2019年6月6日交还场地；7号仓由次承租人使用至交还场地之前，即使是无产权部分，乐高公司也实际占有使用了其中部分，应当支付相应占有使用费。因此，乐高公司答辩认为化工集团公司无权收取租金并反诉要求返还租金于法无据，一审法院不予支持。对于乐高公司应付租金及占用费的标准，从租赁合同履行过程中双方之间的函件及电子邮件来看，涉案租赁场地确实存在因化工集团公司原因而部分无法正常使用的情形，万力物业公司代表化工集团公司在2017年5月16日向乐高公司发送的电子邮件《XX号大院置换物业2016年11月至2017年3月租金、服务费统计表（按办公算）》证明，化工集团公司为此愿意将2016年11月至2017年3月期间的租金（含占用费）减少至按照75513元/月计算。
综合上述案例可以看出，法院在大部分情况下仍然会参照原合同的标准认定占有使用费，但如果合同无效的责任在于出租方，法院通常会根据公平合理、等价有偿原则酌情调低占有使用费的标准。
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蔡思斌
2022年6月8日
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