老板一定要警惕：以个人账户收取企业房屋租金税务风险极大——福州律师推荐阅读

在企业经营过程中，不乏出现为规避税收或经营便利等事由，企业将应收账款让股东用个人账户进行收取。例如，公司房产出租，租金由股东账户收取，该行为看似无害，实则“盲人骑瞎马，夜半临深池”，充满法律风险。

众所周知，企业应依法经营，还需依法纳税。而上述收租方式，首当其冲面临涉税风险。通常而言，企业出租房产需缴纳增值税、城市维护建设税、地方教育附加、房产税、城镇土地使用税、印花税、企业所得税等，具体如下：

1.增值税企业出租房屋取得的收入按“现代服务-租赁服务”缴纳增值税。一般纳税人适用税率为9%。小规模纳税人按5%征收率计算缴纳增值税。一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，经过主管税务机关备案后，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额；

2.城市维护建设税＝增值税×（1％或5％或7％），2019年1月1日起小规模纳税人减半征收。纳税人所在地在市区的，税率为7%；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。免征增值税的，同时免征城市维护建设税。

3.教育费附加＝增值税×3%，2019年1月1日起小规模纳税人减半征收。免征教育费附加：自2016年2月1日起，按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元）的缴纳义务人，免征教育费附加。

4.地方教育附加，地方教育附加＝增值税×2%，2019年1月1日起小规模纳税人减半征收。自2016年2月1日起，按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元）的缴纳义务人，免征地方教育附加。

5.房产税，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

6.城镇土地使用税每平方米税额：大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

7.印花税企业税率为0.1%。税额不足1元，按1元贴花。

8.企业所得税，企业出租房屋取得的收入需按规定计算缴纳企业所得税。一般企业所得税基本税率25%，缴纳企业所得税。

所以，在不考虑税收优惠政策的前提下，企业对外出租房屋所得租金是需缴纳一定税费，以纳税人为一般纳税人，月租金收入10万元为例，并在不考虑城镇土地使用税的情况下，企业所需缴纳主要税费金额约为4.6万元。具体计算方式如下：

增值税=（100000）÷（1+9%）×9%=8256.9元

城市维护增值税=8256.9×7%=578元

教育费附加=8256.9×3%=247.7元

房产税=100000×12%=12000元

印花税=100000×0.01%=100元

企业所得税=100000×25%=25000元

而使用个人账户收取房屋租金的，肯定不会去开票及报税，即税款每月少缴纳约4.6万，全年合计55.2万元。这个金额相当大，足以让个别企业老板铤而走险，认为税务机会很难查处，其可实际获得巨额利润。但实际上，该想法不切实际且极其危险。

为何如此说，因为当前反洗钱工作银行和税务机关已高度合作，部门间信息已实施共享。根据《金融机构大额交易和可疑交易报告管理办法》第五条规定：“金融机构应当报告下列大额交易：（一）当日单笔或者累计交易人民币5万元以上（含5万元）、外币等值1万美元以上（含1万美元）的现金缴存、现金支取、现金结售汇、现钞兑换、现金汇款、现金票据解付及其他形式的现金收支。……”，由此，银行具有履行大额交易和可疑交易报告义务，对于大额交易（5万元）需要按规定向中国反洗钱监测分析中心进行报送。此外，税务系统的强大，也无需多言。税务自身系统如今可通过大数据比对进行发票数据、纳税数据是否真实的检查，一旦发现异常，税务系统会进行分析。通俗讲，如今不用等人举报，税务局通过电脑系统就可了解企业是否存在偷税现象。薇娅、邓伦等人被查就是鲜活的实例。

同时，针对少缴的税款，税务机会不仅是单纯要求企业补缴而已，同时还可以处以相应的罚款及要求支付滞纳金。根据《税收征收管理法》第三十二条的规定：“纳税人未按照规定期限缴纳税款的，扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。”第六十三条的规定：“纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿、记帐凭证，或者在帐簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。扣缴义务人采取前款所列手段，不缴或者少缴已扣、已收税款，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”因此，一旦被税务机关发现涉事企业存在利用股东账户收取企业应收账款的情形，企业和股东都将面临被认定存在偷税的情形。对此，偷税人员不仅要补交上述税款，还要可能面临缴纳滞纳金及高达少缴税款部分五倍金额的罚款。根据上述案例计算，单仅偷漏一年的税款税务都可以最高罚至近三百万元。更何况，以此方式逃漏税往往不可能是仅一年，三五年是最起码的。毫不夸张的讲，个别企业可能就因此倒闭。

综上，股东利用个人账户收取公司房屋的租金，并非想象中“美好”，充斥着极大的税务风险。另外，实际上还存在其他法律风险，蔡思斌律师将另行撰文解答。

为此，蔡律师建议：在企业管理过程中，股东应尽量避免收取原属公司的应收账款。对公司而言最好还是采用公账账户进行收款，开具发票并依法纳税。若基于特殊情形，公司安排股东予以代收，也应由公司出具书面授权，并做好相应的证据保留和财税安排，从而防止不必要的税收风险。

福州离婚、继承律师、福州房产律师、福州公司律师、福州民间借贷律师、福州刑辩律师–蔡思斌律师在长期关注、搜集福州以及其他地区法院审判实例，并结合自身多年办理婚姻、继承、房产案件、公司法务及刑事辩护经验的基础上归纳、编辑、原创而成。转载请注明出处。

蔡思斌

2022年4月20日