案情简介：2012年3月3日，张力作为出卖人与陈安作为买受人签订一份《协议书》。协议书第一条约定：出卖人所售房屋坐落为福州市XX岛大厅一层电梯下A区58a号。第九条约定：十年内买受人所购房屋因遇到建地铁，拆迁以及被认定为违章或因消防原因而被拆除，出卖人应退还买受方全额购房款，并保证不因上述情况而要求买受人支付使用期间的租金。第十条约定：如出卖人非本合同所卖房屋所有人或永久使用权人，出卖人要赔偿买受人违约金；赔偿违约金方式如下：返还买受人的全额购房款并另行赔偿买受人每年递增房款20%的违约金，例如第一年违约除了退还全额购房款，还要赔偿买受人20%的违约金，第二年40%，第三年60%，依此类推；如发生第九条违约，出卖人无条件接受第十条违约责任赔偿条款。”2020年5月，该房屋被认定为违章建筑被拆除。后陈安诉至法院要求返还购房款并赔偿违约金。
一审福州市仓山区人民法院观点
张力辩称根据房地产管理法第三十八条第六项及合同法五十二条的规定，本案的买卖标的违反法律禁止性规定，讼争协议书无效。一审法院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条同时规定“违反法律、行政法规强制性规定的合同应为无效，该处中的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项属于行政管理性的强制性规定，不属于效力性规定，不能作为确认讼争协议书效力的效力性强制性规定，故对于张力关于讼争协议书无效的抗辩，一审法院不予支持。陈安与张力签订的协议书系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。庭审过程中，张力自认讼争房产因被认定为违章建筑而被拆除，且拆除时间在陈安购买讼争房产后十年内，故陈安诉请张力返还购房款285000元，符合协议书第九条约定，一审法院予以支持。协议书约定如发生第九条违约，出卖人无条件接受第十条违约责任赔偿条款，故陈安主张张力按购房款的20%支付违约金57000元，一审法院予以支持。
二审福州市中级人民法院观点
虽然买卖房屋系双方真实意思表示,但合同中买卖的标的物系违法建筑物,已于2020年5月被福州市仓山区城市综合执法局认定为违章建筑，并被拆除。现陈安依照《协议书》第九条、第十条约定要求张力返还购房款285000元，本院予以支持，而根据《协议书》第九条约定，可以看出，陈安在签订该协议书时，已明知案涉房屋系属违章建筑，也应当了解案涉房屋存在被拆除的风险，因此，该条款对于张力的违约责任的约定，有悖公平原则。对于陈安要求张力赔偿违约金的请求，本院不予支持。
福州律师蔡思斌评析：
本案中，买家明确知道所购房屋系违章建筑，因此为了尽可能的保障自身合法权益，买家不仅在合同中明确约定如果房屋被拆除，卖方应无条件按照合同条款赔偿违约金，并且还找了律师见证了合同的签订过程。一审法院认为基于上述因素，足以证明合同是双方的真实意思表示，因此卖家应当按照合同约定赔偿违约金。但二审法院的观点则是公平应当优先于双方的真实意思。二审法院认为从合同内容可以清晰的推出买方对于所购房屋系违章建筑是明知的，因此其应当承担房屋被拆除的风险，买家通过合同约定将风险完全转嫁给卖方有违公平原则，因此不予支持其违约金的主张。
索引案例：(2021)闽01民终4877号，以上涉及名字均为化名
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蔡思斌
2022年3月9日
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