前些年楼市行情好的时候，离婚涉及一方婚前买房、婚后共同还贷的情况，法院通常依据民法典婚姻家庭编的解释（一）第七十八条，将房产判归登记一方所有，同时由产权方对另一方进行补偿。那时房屋普遍增值，双方都能从中获得收益，补偿计算也比较清晰，争议不大。
但近年来楼市下行，全国房价普遍下跌，裁判争议随之而来。面对房产没有增值甚至负增长的现实，产权方往往不愿再补偿另一方，甚至有人要求对方倒贴钱。其实这个问题，最高法早年间曾有过讨论。2011年《关于适用婚姻法若干问题的解释（三）》理解与适用中曾提到：“假如离婚时房屋出现贬值的情形，从照顾子女和女方权益的原则出发，起码应补偿女方婚后共同还贷部分的一半。因为婚后共同还贷的义务是因一方婚前购买房屋的行为派生出来的，只要夫妻双方不是实行分别财产制，无论婚后用谁赚的钱归还银行贷款，都属于夫妻共同还贷，因婚前一方决策行为而导致的房屋贬值由其承担是合情合理的。从总体情况看，离婚时房屋暂时的贬值并不意味着以后不会升值，持有房产的一方只要不在房价低谷时抛售房屋，其实际利益不会蒙受损失。而对于配偶一方，可能意味着失去了最佳购房时机，离婚时拿回婚后还贷数额的一半是完全应该的。法律没有绝对的公平，只能是相对公平而已。”
最高法当时观点倾向于认为贬值风险应由购房人单方面承担。该解释虽然现已被废止，但裁判思路至今仍有法院参考沿用。立法者当时对房地产市场的发展前景比较乐观，认为房价只是暂时波动，持有房产的一方只要不急于抛售就不会吃亏。但如今房价持续下行，贬值幅度较大，如果仍坚持完全由购房一方承担全部损失，确实有失公平。
司法实践中，无论是原婚姻法还是现行民法典婚姻家庭编司法解释，都没有对离婚时房屋贬值的分割方式做出明确规定。各地法院裁判结果并不统一，主要存在两种不同观点。
一种观点认为，谁决定购买房产，谁就应当承担房产贬值的风险，共同还贷的另一方不需要分担贬值损失，可以分得婚内还贷总额的一半作为补偿。如(2021)鲁1083民初2547号判决书：“一是刘某婚前已经签订房产买卖合同，购买什么地理位置、什么楼层、什么朝向的房产是购买方自己的选择，另一方婚后只是共同参与还贷，购买方自然应当承担房价下跌的风险。二是离婚时房产判归产权登记一方，如果只是用于居住而非投资，房价暂时下跌并不会对其造成实质性损失。被告要求原告倒找钱，于法无据，也显失公平，本院不予支持。”最终判决刘某支付王某婚后共同还贷的一半。
另一种观点则认为，既然房子增值要共享收益，房子贬值时的损失亦应由双方共同承担。先前我们评析案例《婚前买房，婚后房屋降价了，离婚时另一方要承担亏损吗？》即采用了这种思路。法院认为：“民法典婚姻家庭编确立的夫妻财产制体现的是中国社会普遍认可的价值观，不仅延续了家庭财产共有的传统，也反映了夫妻同甘共苦，共同投资、共担风险的家庭伦理。既然房子增值要共享收益，同理，房子降价时亦应由双方共同承担。一方婚前付的首付，婚后共同还贷，该还贷部分不论房子增值还是降价，均有相应的财产利益物化于房产上，故应予以分割，分割的数额应以离婚时房屋价值为基数，按照共同还贷部分在总购房款所占比重的一半给予对方补偿较为合理。”
从目前司法实践来看，两种观点各有道理，但也都有值得商榷之处。完全由购房一方承担贬值损失，在房价大幅下跌情况下确实不够公平，毕竟共同还贷资金也是夫妻共同财产，这部分资金随着房屋贬值而缩水，全部损失由一方扛着有些说不过去。但如果让共同还贷的另一方承担一半贬值损失，同样面临问题，在另一方并未参与购房决策的情况下，为他人选择失误买单，似乎也不太合理。
蔡律师个人倾向于折中判决方式，即产权登记方原则上应补偿另一方还贷总额一半，若房屋确实存在贬值损失的，则酌情调低补偿金额。比如综合考虑婚姻关系存续时间的长短，如果婚姻持续时间较短，共同还贷的金额不大，另一方承担的损失比例可以适当降低；如果婚姻持续时间较长，共同还贷的金额较大，双方对家庭财产的贡献较为均衡，则可以适当提高另一方的承担比例。此外，离婚时房产的市场价值、是否存在过错方、子女由谁抚养等因素，也都可以纳入考量范围。这样既能体现照顾子女和女方权益的原则，也能在房价持续下行的现实背景下，尽量做到个案中的相对公平。但再怎么减，共同还贷期间所归还本金的一半金额补偿应是底线，不宜少于该数额。
房地产市场涨涨跌跌目前仍不明朗，未来这类纠纷可能还会增多，蔡律师非常期待立法或司法层面能给出更加明确的裁判指引。再不济，地方中级法院也可以通过公布典型案例来指引基层法院裁判，如此让各方当事人有合理预期，更有利于促进案件的调解或解决！
福州律师蔡思斌
2026年3月27日
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