福州律师蔡思斌评析
本案系姐弟之间就共有房屋分割所产生的纠纷，主要争议焦点为案涉房屋是否应当采取分割拍卖、变卖所得价款的方式进行分割。一审法院认为原告所占份额未达到案涉房屋三分之二，因此不能要求分割。但此种观点实际是混淆了共有物的分割与处分，处分共有物需三分之二以上份额共有人同意，但分割共有物则并非如此。若按照此种观点，所占份额较小的共有人将永远无法主动要求分割共有物，此种观点显属错误。
对于共有物的分割条件，《中华人民共和国民法典》第三百零三条明确规定，在没有约定的情况下，按份共有人有权随时要求分割，而共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。具体到本案中，各方系按份共有关系，因此原告可以随时主张要求分割，其主张分割房屋符合相关法律规定。
而对于分割的方式，《民法典》三百零四条亦明确规定“难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”鉴于本案双方无法协商一致，因此原告方主张以拍卖、变卖方式分割符合法律规定，其诉讼请求显然应得到支持。
案情简介：
张雯、李华系夫妻关系，张雯与张滨系姐弟关系。2008年7月18日，张雯、李华与张滨在广东省广州市公证处办理公证《析产协议书》，约定涉案房屋张雯、李华共占50%份额，张滨占50%份额，现该房屋登记于三人名下。
现张滨向法院提起诉讼要求以拍卖形式分割案涉房屋，庭审过程中，张滨与张雯、李华均不同意向对方转让所占份额。
一审法院观点
《中华人民共和国民法典》第三百零一条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人的同意，但是共有人之间另有约定的除外。”
本案中，涉案房屋登记在张滨与张雯、李华名下，现双方确认各自所占份额为张滨占50%，张雯、李华各占25%，据此可知张滨在涉案房屋所占份额并未达到三分之二以上。而张雯、李华并未同意向张滨转让所占份额，亦未同意拍卖、变卖涉案房屋，加之双方确认尚未还清第三人贷款。基于前述，张滨的本案诉请主张缺乏依据，一审法院不予支持。
二审广州中院观点
依据《中华人民共和国民法典》第三百零三条的规定：“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。”现在张雯、李华与张滨对共有物的分割无特别约定的情况下，张滨与张雯、李华因涉案房屋的使用及分割问题已签署过多份《协议》，且就预付的房款争议导致诉讼，可以认定双方已丧失共有基础，故张滨要求对涉案房屋进行分割，符合上述法律规定，本院予以支持。
至于涉案房屋的分割方式，根据《中华人民共和国民法典》第三百零四条的规定：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”
本案中，涉案房屋建筑面积281.47平方米，系复式建筑结构，双方当事人均确认涉案房屋难以采取实物分割的方式进行分割。同时，张雯、李华与张滨就折价补偿标准无法协商一致，故按折价补偿方式进行分割亦不具备条件。在此情况下，张滨主张对涉案房屋拍卖或变卖所得款进行分割符合前述法律规定，亦不损害张雯、李华作为共有人的合法利益，本院对张滨的诉讼请求予以支持。一审法院适用民法典第三百零一条的规定，以张滨所占份额未达到三分之二、按揭贷款尚未还清为由，判决驳回张滨要求分割共有物的诉讼请求，适用法律不当，本院予以纠正。
索引案例：（2023）粤01民终18281号，以上涉及名字均为化名
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