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福州律师蔡思斌评析:

单纯看一二审法院判决给出的补偿金额,一审是80万,二审则调整为120万,这是法官自由裁量权范围。如果没有深度解析本案房产数据,实质上是无法判断一二审法院的裁判尺度大小,男方父母出了首付款598000元对分割倾斜影响到底有多少。

查询历史资料,2014年房贷利率7折为4.585%。根据贷款计算器139万从2014年11月计算至2018年3月,已还本金合计189966、已还利息合计为203232元,合计为393198元。与本案数据房贷本息实际归还335822.48元存在一定误差。为纠正误差,蔡律师采取比例计算法。即按贷款计算器计算,本金占本息合计比为189966/393198等于48.3%,利息占比为51.7%。如此,可以计算出本案已还款本息335822元中本金为162202元,利息为173620元,贷款本金尚有1227798元未偿还。

案涉房产含装修市场价值为4660800,减去尚欠贷款本金1227798元则净值为3433002元,如平均分配双方可各分得1716501元。

本案房屋单纯增值率为(4660800-232208)/(1390000+173620)为2.832。

如将男方父母首付及对应增值全部作为男方个人财产扣除的,则男、女双方应分得(3433002-598000*2.832)/2为869733元。一审法院判决男方给女方补偿80万元基本与此接近,估计还部份考虑了男方父母有实际承担贷款因素。

如将男方父母出的首付全部归还给男方,则双方可分得的金额为(4660800-1227798-598000)/2为1417501元,大体与二审判决的120万元相对接近,并小幅度考虑了男方父母首付的增值份额。

以上数据纯属蔡律师个人根据房屋相关数据测算得出。但在办案过程中,律师是可以将相应补偿计算方式及测算数据作为律师代理词一部份呈交给法官,以给法官合议及裁判时提供数据依据,让裁判者能直观衡量双方分配比例,及所作出的相应补偿是否公平等。

作为专业律师,代理思路可以多样化,答辩方案亦可以数据化、直观化,以为当事人争取最大权益。

 

案件基本事实:

杨芳、王刚系夫妻关系。2018年3月5日通过诉讼离婚。2014年9月20日婚姻存续期间,杨芳、王刚作为买受人购买案涉房屋,购买价格为1988000元。

该房屋首付款598000元由王刚父亲王宗荣通过刷卡方式支付。2014年9月24日,杨芳、王刚与银行签署贷款及担保合同贷款为139万元,贷款期限为300个月,利率为浮动利率,还款方式为等额还款。

2014年11月15日,王刚尾号9895的银行账户扣除个人贷款14431.46元,此后每月扣除7880元至9000余元不等的贷款,截至2018年3月5日,尾号为9895的银行账户共支付贷款335822.48元,上述贷款均通过自动柜员机存入,凭条由王刚父亲王祖荣保管。

房屋交付后,案涉房屋主要由王刚父母居住至今,因杨芳、王刚个人原因,案涉房屋至今未办理房产证。

杨芳于2018年6月请求依法分割杭州市余杭区房屋

另,2019年2月21日,王刚父母王宗荣、沈梅以案涉房屋实际由其二人所有为由提起诉讼,被驳回。

一审诉讼过程中,经评估案涉房产市场价值为4660800元,其中装饰装修重置成新价值为232208元。

 

一审法院:

案涉房屋购买于杨芳、王刚婚姻关系存续期间,仅因杨芳、王刚个人原因未办理房屋登记手续,应属夫妻共有财产,可进行分割。但是在折价分割中,应考虑双方的贡献大小,对出资多的一方酌情予以多分。

案涉房屋的购房首付款来源于王刚父亲,且仅凭杨芳、王刚的收入来源并不足以支付每月高额的房屋贷款,故王刚对案涉房屋取得、保值、增值有较大贡献,理应酌情可以多分。现涉案房屋实际由王刚父母居住,故涉案房屋归王刚所有,并由王刚归还剩余银行按揭贷款,原审法院酌情确定王刚支付杨芳房屋折价款80万元。

 

二审杭州中院判决:

现双方就案涉房屋权属归于王刚并由其继续还贷并无争议,主要就房屋折价款的认定产生分歧。

一、关于房屋首付款598000元,双方均认可款项系从王刚父亲银行卡中支出。杨芳虽主张从王刚父亲卡中刷出的首付款中包含其与王刚夫妻积蓄,但未能提交有效证据予以证明,故结合本案实际情况,应当认定首付款实际来源于王刚父亲,属于王刚父亲对杨芳、王刚二人的赠与。

二、关于二人婚姻关系存续期间的还贷金额335822.48元。案涉还贷款项系通过自动柜员机存入王刚还贷账户,虽然款项存入凭证现由王刚一方持有,但根据该凭证所载内容,尚无法体现存入款项的操作者身份。一审中,王刚提供了其父亲的账户取现情况,欲证明还贷款项全部来源于其父母。二审中,杨芳提交了其父母账户流水情况,主张其父母定期给付现金作为偿还房贷的资助。但杨芳与王刚所提交的各自家人的银行账户流水明细均无法与还贷金额完全对应,仅据此尚无法明确相关款项的支取去向与用途,而杨芳与王刚各自名下账户的流水情况中亦不存在与还贷金额直接对应的款项。故结合本案实际情况,本院认为,不排除杨芳、王刚各自父母对房屋还贷曾提供出资的可能性,但即便确系存在双方父母出资之情形,该部分出资款项也应视为对杨芳与王刚二人的赠与。

综上,从案涉房屋的首付与还贷情况考量,鉴于王刚方对房屋的出资贡献相对大于杨芳方,故在房屋分割上对王刚一方可适当予以多分,但原审认定的折价款对杨芳有失公允,应予调整。根据案涉房屋购入价格、二人婚姻关系存续期间还贷金额以及房屋评估价值等,本院酌定由王刚补偿杨芳房屋折价款120万元。

 

案例索引:(2020)浙01民终3363号,以上涉及人名均为化名。

 

福州离婚、继承律师、福州房产律师、福州公司律师、福州民间借贷律师、福州刑辩律师–蔡思斌律师在长期关注、搜集福州以及其他地区法院审判实例,并结合自身多年办理婚姻、继承、房产案件、公司法务及刑事辩护经验的基础上归纳、编辑、原创而成。转载请注明出处。

蔡思斌

2023年1月6日