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福州男子潘某2020年时因急用钱找中介卖房,中介告知房子不好卖,给出了120万元的估价。几日后,中介便告知潘某有买家出价125万。着急用钱的潘某无奈同意了,但提出要求一次性付清房款,买家李先生也干脆的同意了。

合同签订后,李先生支付潘某120万元,剩下5万元约定等过完户再给。

然而,奇怪的是,接下来李先生竟然毫不着急过户,甚至过了约定期限了李先生也还在一拖再拖。半年后,李先生才联系潘某过户,还表示愿意承担2万元违约金。

之后,李先生又以需要办理公积金贷款为由,要求潘某把银行卡以及密码放在李先生处。等到交易完成后,拿回银行卡的潘某却看到转账记录中竟有一徐某汇款160万,而款项到账后随即转给了李先生。

几经查证,潘某才发现,这个所谓的买家李先生竟然是中介的法定代表人。而真正的买家徐先生则是中介交易寻找到的买家。

就这样一来二去,中介竟然凭空赚走了差价35万元,这可把潘某气坏了。

中介认为,自己凭本事赚的钱,潘某你能拿我怎样?

(事件链接:https://c.m.163.com/news/a/HHAUAHIQ0553E1ED.html

事实上,中介行为已经构成了欺诈,潘某有权要求中介赔偿差价损失。

笔者就曾代理过两起同类型案例,均是房产中介隐瞒身份自购房产,意图转售赚取差价,但最终都被法院判定构成欺诈,撤销了房屋买卖合同。

 

案例一:福建省高级人民法院(2021)闽民再183号(买家系中介公司股东及监事,未按合同约定支付定金,但中介公司出具定金收条,以下人名均为化名,以下为判决内容节选)

一审福建省闽侯县人民法院:居间服务方某某房产公司在签订《福州市房地产经纪合同》及《补充协议》过程中系公司行为,王明系居间服务方某某房产公司股东及监事,王明及某某房产公司对此未告知吴美丽,但上述房产的经纪与交易及本合同的签订系吴美丽自愿、真实的意思表示,且《福州市房地产经纪合同》约定的房屋成交价没有明显低于当时的市场价。因此,吴美丽提出欺诈的主张,依据不足,不予采纳。

 

二审福州市中级人民法院:在本案中,根据《房地产经纪合同》,某某房产公司作为房产经纪服务提供人,除为买卖双方提供交易机会外,还负有代管定金、资金、协助过户、督促当事人履行合同并提醒应注意的事项及瑕疵等等涉及交易安全的义务。王明为某某房产公司的股东,其购买本公司提供经纪服务的房屋,卖方对某某房产公司在交易中能否保持客观中立地位产生怀疑是不可避免的,极有可能拒绝交易或者更加审慎评估交易价格、交易风险,故王明的特殊身份属于可能影响交易的重要信息,应如实告知卖方并取得同意。本案中,王明、某某房产公司均未将王明的特殊身份如实告知吴美丽,吴美丽发现王明的身份,认为受到欺诈,继而拒绝交易,符合常理。

王明是否依约履行诉争《房地产经纪合同》支付定金义务也无法确认。如上分析,王明在起诉状中陈述10万元定金支付方式为转账,在庭审中王明与某某房产公司改称“由于转账不成功事实上现金支付定金”,吴美丽认为“王明为某某房产公司股东、监事,二者实为一体化的前提下,王明及某某房产公司负有提供相应补强证据进一步证明其实际支付的主张”符合法律规定,而王明及某某房产公司一、二审过程中均未提供相应证据予以补强,经二审法院责令,某某房产公司与王明仍未能提供定金确实交付的补强证据,王明应承担举证不利的后果。

结合以上分析,基于王明的特殊身份,可以认定在《房地产经纪合同》签订、履行过程中,王明、某某房产公司存在串通行为,某某房产公司违背职业规范,偏移中立立场。《中华人民共和国民法总则》(以下简称《民法总则》)第一百四十八条规定:“一方以欺诈手段,使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为,受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”受欺诈方请求撤销合同,并不以造成实际损失为前提。本案中,王明与某某房产公司故意隐瞒王明特殊主体身份,使吴美丽在违背真实意思的情况下签订《房地产经纪合同》,吴美丽请求撤销诉争《福州市房地产经纪合同》及《补充协议》,应予以支持。

再审福建省高级人民法院:

一、案涉合同是否符合可撤销法定要件

《民法总则》和《合同法》中规定的使受欺诈方违背真实意思表示作出民事法律行为的欺诈,均应满足以下构成要件:第一,行为人有欺诈的故意;第二,行为人有欺诈的行为;第三,欺诈的行为与引起、强化或维持相对人的错误认识之间存在因果关系;第四,相对人基于该错误认识作出了违背真实意思的意思表示。本案中,王明虽为某某房产公司股东及监事,但其与吴美丽签订案涉合同时,系作为房产买受方,就案涉房产的买卖进行磋商并达成合意。吴美丽作为房产出卖方,在决定是否订立案涉合同时,其就交易内容的关注,主要为合同交易价格、付款期限和方式、合同责任等与其有重大利害关系的合同内容,至于房屋买受人的身份,通常并非影响其作出是否订立合同决定的重要因素。同时,本案中,亦无相关证据证明吴美丽因不知道王明的真实身份而作出了违背其真实意思的意思表示。至于吴美丽主张案涉合同约定的房产成交价格远低于市场价,但自一审至再审审理,其均未提交相应证据;其主张案涉合同价格系由中介方某某房产公司提供,并告知其该价格已十分有利,其基于相信中介方才同意以此价格出售,对于上述说法,吴美丽亦未提交相应证据;而且,吴美丽作为房产出卖方,其有权自主决定其房产的出售价格,于现今二手房交易市场较为发达、房源情况与交易价格亦较为透明并可查询的情形下,吴美丽主张其定价系基于相信房产中介公司,与常理不符,且目前亦并无任何证据显示,案涉合同约定的交易价格明显低于正常售价。房产市场价格的变动,系房产买卖双方均应各自承担的交易风险,以市场价格的波动,特别是以价格涨跌是否利于己方,来反推订立合同时的意思表示是否真实,并以此主张撤销,有违交易的基本原理和守信履约的合同基本原则。事实上,上述亦说明,合同价格实为买卖双方,尤其是卖方最为关注的合同内容,而非其他。由上,二审法院仅以王明未向吴美丽告知其某某房产公司的股东和监事身份为由,认定王明构成欺诈,依据不足。

二、案涉合同是否继续履行及相应的责任承担

本案中,王明诉请继续履行案涉合同,并主张合同签订后,其即依照合同约定将定金10万元汇至某某房产公司指定账户,某某房产公司出具收款收据确认其缴清定金。2016年12月21日,案涉房产的开发商通知办理房产所有权证书。吴美丽依约应在收到开发商通知后20个工作日内去办理《房产所有权证》,但其拒绝办理相关手续。诉讼中,吴美丽抗辩称王明并未履行支付定金的合同义务,且王明系某某房产公司的股东及监事,其因对某某房产公司的中立地位产生怀疑而不愿继续履行。

关于定金是否支付问题。王明于一审起诉状中及庭审时均陈述案涉10万元定金系以转账的方式支付,但未能提供相应的转账凭证。王明于其后改称,定金系以现金支付。再审中,王明称其先用手机转账,因不成功,后将10万元现金交给经办人,并放入公司保险柜。对于上述主张,王明亦未能提交相应的证据予以证明。对此,本院认为,支付定金,系合同买方应当履行的义务,不管合同约定向谁支付,作为合同一方,王明应当实际履行。本案中,王明对定金10万元的支付,前后说法不一,且均未能提供相应证据予以证明,结合其系某某房产公司的股东及监事身份,故仅凭某某房产公司出具的收款收据,确实不足以证明王明已经实际履行了支付定金的合同义务。二审法院对此认定正确,王明主张已经支付定金,并认为只要某某房产公司出具收据即可,理由不能成立。

案涉合同系房产买卖双方在某某房产公司提供房产经纪服务下签订并履行,根据合同约定,某某房产公司除为买卖双方提供交易机会外,还负有代管资金、代办房产评估手续、协助办理银行按揭贷款、协助办理过户手续、督促当事人履行合同等涉及交易安全的义务。案涉合同的履行争议因吴美丽知晓王明的特殊身份后而加剧,并进而对某某房产公司在交易中能否保持客观中立地位产生合理怀疑。在此情形下,王明和某某房产公司未能及时、积极与吴美丽协商,以消除吴美丽的疑虑,或以变更履行方式、增加履约保证等方式促成合同继续履行,故王明和某某房产公司对合同未能继续履行负有主要过错。由此,二审法院以王明构成欺诈为由撤销合同虽有不当,但驳回王明请求继续履行合同的诉讼请求,于处理结果并无不当。

 

案例二:福州市中级人民法院(2018)闽01民终4316号(买家为中介公司股东且中介公司为夫妻店,定金约定为100万元等,以下人名均为化名,以下为判决内容节选)

一审福州市晋安区人民法院:本案中,双方当事人的主要争议在于,双方缔结合同过程中是否存在合同可撤销的法定事由。李丽主张的理由有两点,其一该买卖合同签订时,因王芳、某某公司、李明明隐瞒身份关系这一交易事实,损害了李丽正确判断涉案房屋市场行情、自主选择合适的交易对象、交易时机等交易利益导致该交易显失公平,其二双方协商时定金仅为10万元,而合同中却约定为100万元,且中介方未将市场行情明确告知,更是与买方恶意串通致使交易价格过低,构成交易欺诈;王芳、某某公司、李明明则抗辩认为合同交易并不存在显失公平情形,交易价格属合理范围,另一方面交易过程不存在隐瞒事实的情形,未构成欺诈,不符合合同可撤销的法定条件……依照《民法总则》及合同撤销原理,合同显失公平应具备如下条件:一是主观上一方当事人利用了对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形订立了合同,二是客观上订立合同时,双方当事人双方的权利义务明显失衡、显著不对称。就本案而言,依据上述查明事实,讼争房屋从挂牌、看房直到成交,历时几个月,李丽有充分的时间及精力了解市场行情及选择交易对象等,并非是基于缺少理性考虑而签订的合同,且李丽为讼争房屋的挂牌价格是165万元,而最终交易价格是170万元,其亦未提供证据证明该交易价格显著低于市场交易价格;另一方面,从签订合同的形式、条款、违约责任、付款方式等内容来看,双方的权利义务基本对等,不存在过于草率或是明显失衡的情况,故李丽以此为由要求撤销合同,不能成立。

关于欺诈事由,李丽未提供证据予以证明,即使李丽所称属实,其作为卖方系收取定金一方,并未损害其利益,且李丽作为完全民事行为能力人,应当充分认识签字捺印的法律性质并承担相应的法律后果。因此,李丽以欺诈事由主张撤销合同依据不足,一审法院不予支持。

 

二审福州市中级人民法院:从事房地产经纪活动应当遵循自愿、平等、公平和诚实信用的原则,遵守职业规范,恪守职业道德。为保护房地产交易当事人的合法权益,《房地产经纪管理办法》第二十五条第八项明确规定,房地产经纪机构和房地产经纪人员不得承购、承租自己提供经纪服务的房屋。在本案中,根据《房地产经纪合同》,某某公司作为房产经纪服务提供人,除为买卖双方提供交易机会外,还负有代管资金、指定委托出售房屋权利义务公证内容、代办评估、协助过户、督促当事人履行合同并提醒应注意的事项及瑕疵等等涉及交易安全的义务。某某公司的股东为李明明、王芳,二人为夫妻关系,以王芳的特殊身份,其购买本公司提供经纪服务的房屋,卖方对某某公司在交易中能否保持客观中立地位产生怀疑是不可避免的,极有可能拒绝交易或者更加审慎评估交易价格、交易风险,故王芳的特殊身份属于可能影响交易的重要信息,应如实告知卖方并取得同意。本案中,王芳、某某公司均未将王芳的特殊身份如实告知李丽,李丽对《房地产经纪合同》第十二条产生质疑后发现王芳的身份,认为受到欺诈,继而拒绝交易,符合常理。

事实上,本案《房地产经纪合同》第十二条定金条款的约定和履行均存在不合理之处:首先,《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定,合同定金数额不得超过主合同标的额的20%。本案房屋交易价格为170万元,合同约定的定金却高达100万元,远远超出法律规定的比例。李丽主张三方谈好的定金是10万元,其系在签约次日才发现合同中定金条款被写成100万,并提供与王芳微信音频以及与李明明、某某公司门店店长的谈话录音作为证据。王芳、某某公司、李明明主张定金100万元系三方协商后约定,对音频、录音的真实性不予认可。因李丽未提供视听资料、电子证据的原始载体以供审查,相关证据真实性无法确认,本院不予采纳。但是即使不采纳音频、录音,某某公司作为房产经纪公司,也应当知道定金罚则的法律规定,但在立约时未就该条款提出异议或者作出提示,此系不合理之一。其次,合同中约定王芳应于签约时将定金100万元交付某某公司保管,但王芳系于2017年5月1日才将扣除已支付李丽10万元定金的剩余90万元转账至某某公司账户,此前并无证据显示某某公司将该情况告知李丽或者曾督促王芳履行交付定金义务,某某公司未履行资金监管职责亦即定金担保作用未实现,此系不合理之二。除此之外,在王芳提供的门店店长与李丽的录音中,门店店长确认李丽在协商签约时告知中介人员要等收到100万元房款后再办理委托公证手续,但《房地产经纪合同》第二十一条约定的是先办理委托公证再收100万元房款,合同约定与协商情况不符。结合王芳的特殊身份,可以认定在《房地产经纪合同》签订、履行过程中,王芳、某某公司存在串通行为,某某公司违背职业规范,偏移中立立场……本案中,王芳与某某公司故意隐瞒王芳的特殊主体身份,使李丽在违背真实意思的情况下签订《房地产经纪合同》,李丽请求撤销合同,应予以支持。

 

蔡思斌律师评析:

笔者曾在2018年左右就曾代理过上述两起中介公司隐瞒身份购房意图赚取差价的案件,虽然两起案件都在一审阶段败诉,但好在最终都在二审阶段得以改判。此种情况可以说在房地产市场中还是有一定的典型性的。倘若类似行为得到支持,在房屋差价的巨大利益驱动下,中介显然极有可能采取隐瞒真实市场价、设置不利条款等诸多方式损害卖家即委托人利益,这将对房地产交易市场行为极为不好的导向,更有违房地产的交易秩序。

《房地产经纪管理办法》第二十五条第八项明确规定:“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得承购、承租自己提供经纪服务的房屋。”对房地产经纪行为进行了具体规定,上述两案中法院的说理部分,更是对该问题进行了详细的说理,可供同类型案例参考。

 

福州离婚、继承律师、福州房产律师、福州公司律师、福州民间借贷律师、福州刑辩律师–蔡思斌律师在长期关注、搜集福州以及其他地区法院审判实例,并结合自身多年办理婚姻、继承、房产案件、公司法务及刑事辩护经验的基础上归纳、编辑、原创而成。转载请注明出处。

蔡思斌

2022年12月21日