商品房被开发商抵押，购房者能否顺利过户？–福州律师蔡思斌原创

购房者从开发商处受让房产，购房款缴清完毕，未办理过户手续，房屋暂登记在开发商名下。此后开发商需资金周转等将房屋抵押给银行。消费者起诉要求开发商与银行解除抵押，并协助消费者办理房屋过户登记手续，能否获得支持？针对此种情形，实务审判中有两种不同观点：其一，消费者购得涉案房屋的相应权益优先于银行的在建工程抵押权，支持消费者全部诉讼请求；其二，抵押权未消灭，房屋过户条件不具备，驳回过户诉请。

笔者认为，上述两种观点均有其判决合理之处，亦表现对不同权益的倾向保护，予以简单分析如下。

一、法院依据最高院的批复认为消费者所得权益优先于在建工程抵押权

【（2017）鲁02民终5074号银行、消费者商品房销售合同纠纷二审民事判决书】青岛中院裁判要点：根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权，而消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，故消费者购得涉案房屋的相应权益优先于银行的在建工程抵押权。……维持一审判决：一、银行和开发商于判决生效后30日内协助消费者办理房屋的抵押登记解除手续；二、在上述判决第一项的抵押登记解除手续办妥后30日内，开发商协助消费者办理房屋的所有权登记手续。

青岛法院以最高院批复为据，认为消费者已经交付全部或大部分款项后，消费者对房屋所享有的权益优先于开发商享有的工程价款优先受偿权，而工程价款优先受偿权优先于抵押权，故层层推演，消费者对房屋享有的权益优先于银行抵押权得到保护，判决支持消费者的全部诉请。法院审判结果更注重保护消费者的合法权益，进而维护房屋市场交易秩序，更大程度维护了市场经济体制的正常运转。

但需要注意的是此处的消费者具有限定性条件即为居住而购买住宅的消费者，如若购房者属于为投资而购置房产的购房人，其权利不应优先于抵押权。如【(2020)黑01民终3008号蔡晓东、中国工商银行股份有限公司哈尔滨红旗支行房屋买卖合同纠纷二审民事判决书】哈尔滨中院裁判要点：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，所取得的物权期待权优于银行等债权人的抵押权。但此处所指仅限于为居住而购买住宅的消费者，为投资而购置房产的非消费者购房人，其权利不应优先于抵押权。本案原告购置门市，并非消费者购房人，故对原告要求房地产公司协助办理产权登记的诉请，不予支持。

二、法院根据抵押权性质认为应在抵押权消灭的情形下办理房屋过户登记

【(2019)辽06民终2003号中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司、张淑珍房屋买卖合同纠纷二审民事判决书】辽宁丹东中院裁判要点：……开发商将诉争房屋转让给消费者并签订房屋买卖合同时，因诉争房屋已在银行设定抵押权，而签订合同并未征得作为债权人及抵押权人即银行同意，作为出卖人的开发商在合同约定的履行期限届满时，并未履行消灭抵押权的义务，消费者作为买受人亦没有代为清偿债务消灭抵押权，且到庭审时该银行贷款并未还清，抵押权并未消灭。现诉争房屋的债权人及抵押权人为银行，在银行的债权及抵押权消灭之前，消费者并不具备对诉争房屋办理过户手续的条件。即该法院审理认为，抵押权设立于买卖合同签订之前，且合同签订未征得抵押权人同意，债权未消灭，抵押权未涤除，过户条件不具备，故驳回消费者过户诉请。此观点即侧重于维护抵押权的优先效力及银行的债权合法权益，更倾向于保障银行作为金融机构的资金正常周转秩序，从而维护社会资本运转的稳定性。

另外，实践中亦不乏本文所探讨的案情进入执行阶段的情形，开发商因欠债而被抵押权人银行强制执行,人民法院在对尚登记在开发商名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时,商品房消费者往往会提出执行异议。此时法院就会适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定审查消费者是否符合该款情形并作出裁判。《民商事审判会议纪要》第一百二十五条则进一步明确了第29条规定情形，阐明了其中关于“买受人名下无其他用于居住的房屋”及“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的具体理解与适用，而第一百二十六条则进一步点明《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定中买受人主体限定范围，必须是商品房消费者。后附《民商事审判会议纪要》相关规定。

蔡思斌

2021年1月20日

《民商事审判会议纪要》

125. [案外人系商品房消费者]实践中,商品房消费者向房地产开发企业购买商品房,往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行,人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时,商品房消费者往往会提出执行异议,以排除强制执行。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定,符合下列情形的,应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时,可参照适用此条款。问题是，对于其中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解,审判实践中掌握的标准不一。“买受人名下无其他用于居住的房屋”, 可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋,但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的,可以理解为符合该规定的精神。对于其中“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”如何理解,审判实践中掌握的标准也不一致。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十,且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的,可以理解为符合该规定的精神。

126. [商品房消费者的权利与抵押权的关系]根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定,交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房,消费者提出执行异议的,人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是,此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定,必须严格把握条件,避免扩大范围, 以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此,这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者,而是-般的房屋买卖合同的买受人,不适用上述处理规则。