福建省厦门市海沧区人民法院调研发现，物业纠纷中很大一部分是因为物业管理公司管理不善、履职不力、服务质量不高而引起。要减少此类纠纷的多发频发，还需多方努力。
业主车辆被盗 物业未尽责难脱其咎 |福州律师蔡思斌提示
孙女士与其丈夫居住在海沧D小区,该小区的物业公司规定，小区内住户车辆刷卡进出，并需向物业公司缴纳车辆管理费。同时，为了便于管理，物业公司保安岗亭设于小区车辆的唯一进出口旁。
2012年9月，孙女士购买了一辆家用轿车，停放于小区，如约向物业公司缴纳了管理费。今年2月11日，孙女士的车辆不翼而飞，她立即报了警。
后经调查发现，失窃当天凌晨，小区车辆唯一出口处的栏杆没有放下，且当班保安正在睡觉。孙女士与物业公司协商处理赔偿事宜未果后，双方对簿公堂。
物业公司主张，对于孙女士的损失，物业公司不应该承担赔偿责任。
海沧法院经审理认为，物业公司有义务依照法律规定及物业合同约定做好小区的安全防范工作。事发当时，小区车辆唯一进出大门处的栏杆完全敞开，车辆进出没有任何盘问、登记和查验。物业公司未尽到一般人的注意义务，基本的安全防范措施都未采取，属于安全防范缺失，应当对因其过错导致孙女士财产损害承担相应的赔偿责任。最终法院判决物业公司按车辆评估价值21.2万元赔偿给孙女士。
承办法官黄建和解释，物业公司对小区的安全管理义务包含两个层次的内容：
一是安全防范义务，即执行门卫值班制度、保安巡逻制度，检查进出小区的车辆及维护停放顺序。
二是辅助性处理义务，即及时制止妨害小区公共安全秩序的行为，并向有关行政管理部门报告。
第三人侵权行为发生时，如业主的财产被盗或人身在小区内遭受损害，如果物业公司未完成上述义务，应在相应范围内承担法律责任。
业主烧纸引爆消防喷淋 电梯受损物业也有责任
今年2月，家住海沧H小区的陈先生在家门口拜神烧“金纸钱”，由于燃烧温度过高，导致自动消防系统启动。消防水直接喷射至地面，并涌入电梯，引起电梯设备损坏无法运行。
物业公司多次上门要求陈先生对电梯损坏予以修缮未果，为保障小区业主的正常生活，物业公司不得已先行维修。但陈先生一直拒绝返还电梯的维修费，物业公司将其告上法庭。
庭审中，陈先生主张，电梯损坏的后果与烧纸钱不存在因果关系。消防喷淋头在案发当晚不是喷水而是直接爆裂，导致消防出水量过高。从消防喷淋头爆裂到最后喷淋头故障排除大约有4个多小时的时间，物业公司迟迟没有对大量出水问题进行解决，处理出水问题不及时，应承担相应的法律后果。
海沧法院经审理认为，陈先生在小区楼道公共区域烧纸钱的行为存在安全隐患，直接导致消防喷淋头出水，与电梯进水存在相当的因果关系。
但是，消防部门在随后的调查中发现，消防喷淋头的工作状态与《使用说明书》写明的工作原理不相符，物业公司维护的消防设施存在问题与电梯的损失也有一定的关联性，因此物业公司也应承担部分责任。法院最终判决物业公司对电梯维修费承担60%的责任，陈先生承担40%的责任。
承办法官郑松青在释法时指出，物业公司对小区公用设施的维护管理义务包含两个层次的内容，一是日常的维护管理，二是公用设施遭受损害时的及时处理。即使是业主的不当行为或违反业主公约的行为造成公共设施的损害，如物业公司对损害后的处理存在不及时，或损害的发生与物业公司维护管理的其他公用设施有关联性，物业公司也应当在过错比例范围内承担部分赔偿责任。
业主受装修影响不交费 、物业公司失职亦需担责 福州律师分享
郑先生是Q小区的一名业主，去年他连续拖欠了10个月的物业费。郑先生给出了不交费的理由——邻户装修致入户通道被建筑材料所占，公共通道被挖断，物业公司不尽管理义务造成房屋无法使用。双方协商不成，诉至法院。
物业公司主张，郑先生在接受物业公司提供的物业管理服务后，应当依法履行缴交物业管理服务费用的义务。
郑先生庭审中依然主张前述理由，并且提出，每个业主都签的装修协议表明装修保证金每户要交5万元。邻户7号别墅装修违规，物业公司完全有权处理，但却没有处理，导致郑先生遭受损失，应该在7号别墅的装修保证金范围内扣减以弥补其损失。
海沧法院审理后认为，物业公司对于小区装修的管理不等同于保证绝对不会出现违规装修。物业公司的相应管理只能是对有关行为发生之前进行预防和发生后及时予以处理。此案证据反映物业公司对违规装修进行了处理，但在涉案事项的管理及反馈存在不够及时等不足，最终判决郑先生按90%比例交纳物业费，物业公司承担10%的费用。
承办法官陈基周提醒，物业公司对小区内的装修事项管理包含三个层次的内容：装修过程中须遵守的规则制定及公布；装修备案，及时掌握小区内装修情况；出现违规装修情况时的及时沟通与辅助处理，防止违规装修对其他业主的生活造成影响。
业主花园内树木被砍伐 物业只能收取部分费用
吴先生家住海沧L小区，他已连续4个月拖欠物业费和房屋公共维修金等。
吴先生认为物业公司管理不到位，小区管理秩序混乱，环境卫生差，更重要的是其花园内正对100号别墅的一棵龙眼树和41棵已长到树径5至7厘米的红车树被砍伐。由于物业公司工作失误，没有安装探头监控，未及时发现树木被砍伐情况，案发后又未及时处理，致业主受到损失数万元。物业公司无权收取相关费用。双方由此而产生纠纷，后诉至海沧法院。
物业公司主张，其管理期间，小区曾获得由厦门市建设与管理局评定的“2012年度厦门市物业管理示范小区”称号，不存在吴先生所说的管理不到位情况。树木被砍伐的事情确实有，但物业已派人及时处理，只是因为吴先生与砍树的业主不能就赔偿款金额达成一致，造成赔偿未果。
海沧法院审理后认为，此案树木被砍伐属于大面积的故意破坏，甚至可能涉嫌刑事犯罪，与因为日常养护不善导致的树木毁损的一般情形显然不同。业主可以要求物业公司善尽养护义务但不能苛求确保不发生此类非常情形。物业公司已经就有关情况报警处理，有关权利人可以在相应情况查明之后，向侵权人主张赔偿，不宜就此迁怒物业公司而不交纳相关费用。
根据查明的事实，不能认定物业公司没有进行相关物业管理。但是物业管理的质量关系到业主的切身利益和感受，从合同义务履行的角度看，没有证据表明物业公司及时发现并制止树木被砍伐，也没有证据表明事后进行了积极的处理和协调。法院最终判决吴先生按90%比例交纳所欠的物业费。
承办法官芦絮解释，物业公司对小区内的绿化管理具体体现在：绿化植物的日常养护，绿化容积率的保持；绿化面积发生变化须经正当合法程序，一般须经业主委员会同意；出现第三人破坏绿化作物情况时，应及时沟通与辅助处理，防止对其他业主的生活造成影响。
物业放低身段 业主降低期待
物业服务合同关系的特殊性在于，此类合同标的具有公共服务产品的性质，物业公司的服务内容也包含了部分公共管理内容，主要为第三人侵权或其他业主不当行为造成人身或财产损失时，物业公司应履行法定及约定义务。
海沧法院的法官向记者介绍说，物业纠纷有如下特点：
业主拒缴物业费具有普遍性，拒缴物业费的事由具有随意性。由于双方认识的错误及争议解决途径的欠缺，业主往往动辄采取拒缴物业费的方式，以表达对物业公司履职的不满，90%的案件为物业公司起诉要求业主支付物业费。
物业公司的服务水平停留在常规日常维护工作，对公共管理服务类义务的履行能力较为欠缺，容易导致纠纷。
法官分析说，物业服务合同纠纷产生的原因多种多样。有的是历史原因，物业管理行业发展时间短，房地产开发商与物业公司衔接不规范，如开发商与物业公司为母子公司、前期物业服务公司选聘不合理等问题导致物业服务企业职责不明。
有的是认识原因，物业公司的服务理念、法律意识及业主的权利意识、法律意识尚未到位。
有的是法制原因，物业管理收费标准、物业服务标准立法不够完善。
有的则是机制原因，物业管理收费定价主要采取政府审批价机制，物业服务企业与业主在定价问题上缺乏合意，且物业服务收费标准与服务标准之间缺乏关联性。业主质疑价格设定的公平性、合理性，加之物业服务标准不明，加剧了业主拒交物业服务费的随意性和不确定性。
为避免物业服务合同纠纷频发，法官提出如下建议：
首先要转变观念。物业公司要转变忽视其服务功能的错误定位；业主要转变片面强调业主至上、对物业服务企业要求甚多的错误定位。
其次要改变监管模式。物业主管部门要改变“一管就死，一放就乱”的家长式管理模式，逐渐向引导及监督作用转变。引导行业制定量化及细化物业服务标准、物业服务收费标准规范及范本，推行物业公司分级分类管理，收费标准根据物业公司的分类与级别确定。业主及物业公司对物业服务标准均有章可循，从而加强各自行为的规范性。
最后要提高服务能力。物业公司要提高小区公共管理方面的履职能力，主要是出现第三方侵权、业主不当行为等情况时，物业公司的沟通、应急处理及辅助处理能力。
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