房产未解押还被查封，法院判卖方赔偿买家升值损失费220万元

买房本是件高兴事，但如果买到问题房或是卖家不诚信、违约的，也可真的是能让人头疼很久。特别是在房价急剧上涨的情况下，很多卖家签了合同后眼看房价上涨又觉得亏了，转念一想干脆违约赔个违约金得了，毕竟房价上涨幅度远高于违约金嘛。真有此等好事？房价上涨，恶意违约可未见得就只是赔个违约金哦，很有可能赔个上百万也不为过。

上海刘女士两年前王先生签约购买了他名下的一套房屋，并按约支付了前两期房款200万元。孰料，王先生房屋非但被银行抵押，还遭法院查封，导致刘女士无法实现过户登记。于是，刘女士起诉王先生解除合同退还已付购房款，并额外索赔“房屋升值损失”254万元，法院经审理后判决解除双方合同，王先生返还购房款200万元，并赔偿刘女士220万元升值损失费。

关于要求房产增值损失费的法律依据主要是，《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”

过去，在审理此类案件时，大多数法院可能还是基于双方的违约条款的约定，认为违约条款已经包含了双方签订合同时对可得利益的预见，因此在判决赔偿损失时亦大多在违约金约定的范围内根据双方过错程度等进行判决。

但是，随着房价上涨幅度的愈发猛烈，往往超出了买卖双方在签约时的预计。如若此时仍然片面适用违约条款要求违约方赔偿，容易产生的结果便是卖方在房价上涨幅度超过违约金金额时便选择违约因此获利，而买方则因卖方违约导致面对上涨的物价，再行购房需要承担增值的差价等。这样恐将对市场交易作出错误的引导，与诚信交易原则相悖。

因此，实务中也越来越多的此类案例，在判决赔偿损失时对房产增值的差价予以考虑。除前述案例外，上海市闵行区人民法院的一个案例中法官更对此作出了详细的说理认定。

案例：上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初7046号《原告李某某与被告胡某、俞某某、俞某房屋买卖合同纠纷一审判决书》

案情简介：2016年2月27日，原告李某某(签约乙方)通过上海中原物业顾问有限公司居间，与三名被告胡某、俞某某、俞某(签约甲方)签署了《房地产买卖居间协议》(以下简称居间协议)和《房屋买卖合同》(以下简称买卖合同)。约定三名被告将其名下位于上海市闵行区吴中路XXX弄XXX号XXX室、面积为141.45平方米的房屋转让给原告，转让价为5,000,000元。该转让价包括房屋的附属设施，设备及室内固定装修。双方约定于17日内签订《上海市房地产买卖合同》，首期房款1,500,000元于该合同签订并申请办理公证手续当日支付。双方还就余款交付、房屋交接、户口迁出等问题进行了约定。

居间协议第3条约定：“如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》的履行……”买卖合同第11条约定：“……在甲方收到乙方支付的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不买，则已支付甲方的定金不予返还。”原、被告各自持有的买卖合同第12条违约责任格式条款为：“甲乙双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同。若守约方解除本合同的，须书面通知对方，且违约方需按总房价的%向守约方支付违约金”。同日，被告胡某出具收据，收到原告支付的购房定金100,000元。

同年2月28日，三名被告向中介公司表明不履行合同，不向原告转让涉讼房屋。同年2月29日，原告获悉此事。

3月2日原告向法院提起诉讼，要求判令：

1.三名被告返还已支付的100,000元；

2.三名被告赔偿原告损失1,000,000元。

法院观点：三、关于赔偿金额的确定合同履行过程中，原告无过错。三名被告拒绝履行合同并旋即将房屋另行转让的行为旨在获取更多的转让收益，有失诚信。双方当事人约某的转让价包括房屋的附属设施，设备及室内固定装修。虽然三名被告认为，与案外人约某的房屋转让价5,200,000元中有200,000元系房屋装修和设施补偿，但其又与案外人合同约某房屋转让价为4,200,000元，装修补偿款为1,000,000元，由此可知，三名被告所称的装修、设施补偿并非真正意义上的补偿。故，原告履行约某无过错、三被告的违约行为及房屋转让差价200,000元，系本院确定赔偿金额的考量因素之一。房地产交易过程中，尤其是在房价整体上涨的行情下，三被告在订立合同时，应当预见到如果己方违约可能给对方造成的损失。然，本院也注意到，涉讼房屋交易适逢本市二手房价在短期内快速上涨、变动的时期，即使在该领域具有经验和专业知识的人员亦未必能准确预见价格走势。故，三被告在订立合同时对近期房价变动的可预见能力，系本院确定赔偿金额的考量因素之二。三名被告在签订买卖合同的次日即反悔，并明示不履行合同，亦未提出加价履行等附加条件，原告知悉该意思表示后既可要求合同解除亦可主张继续履行合同。现原告分别于合同订立的第四、五日委托律师，提起违约赔偿之诉。故，三名被告的违约行为确定日及原告提起诉讼之日，系本院确定赔偿金额的考量因素之三。庭审中，双方当事人一致同意本院通过询价方式酌定房屋差价，时间节点由本院确定。为此，本院向涉讼房屋所在地三家不同的中介公司询价得知，涉讼房屋所在小区因环境、房龄、房型、朝向、投资价值等原因，同面积房屋与周边小区存在较大差异，房价上涨幅度小，成交量少。有两家中介公司认为，涉讼房屋房型在2016年2月底至3月中上旬期间可转让价上涨不多，相差不到200,000元，第三家中介公司称类似房屋上涨至3月中旬，约可上涨600,000元。原告对该询价结果未持异议，被告胡某、俞某某表示第三家中介公司系为涉案居间公司，提供的参考价偏高。另，原告向本院表示，2016年3月5日，该小区有70.88平方米的房屋成交，单价高于涉诉房屋2000余元。询价结果系本院确定赔偿金额的考量因素之四。买卖合同文本上，有定金责任与违约金责任可供选择，双方当事人明确约某了违约不卖房将产生的定金责任。原告向被告支付的定金为100,000元，占总房价的2%。定金责任大小与支付定金的多少成正比关系，对此双方理应知悉。故，合同不同履行阶段的成本付出及当事人的约某，系本院确定赔偿金额的考量因素之五。

另需指出的是，原告明知其所持有的房屋买卖合同违约金条款处为空白，仍在起诉及庭审时不予言明，后经质证方予承认，此属不诚信诉讼行为，理应纠正。

综上，本院酌定三名被告应向原告赔偿的房屋差价损失为230,000元。

福州房产律师蔡思斌提醒大家，市场交易还是应当遵循诚实信用原则，切忌投机取巧，因小失大，保住了房子可能最后却面临了巨额的赔偿。