房屋：同居期间购买房屋，应按一般共有财产即按份共有处理

关键词：同居期间购房  按份共有 出资额

裁判主旨：同居期间购买房屋，应按一般共有财产即按份共有处理。若双方并未对讼争房产的份额作出约定，应按照出资额确定份额。

案情简介：

被继承人林榕青于2009年11月6日去世。原告林某、叶某系被继承人林榕青的父母，原告邱某系被继承人林榕青与其前夫所生独子，被告李某系被继承人林榕青死亡时的配偶。被告李某与被继承人林榕青于××××年××月××日举办结婚仪式，于××××年××月××日登记结婚。2004年10月20日，被继承人林榕青与中国人民解放军南京军区福州梅峰宾馆签订《商品房买卖合同》，约定：林榕青向中国人民解放军南京军区福州梅峰宾馆购买位于福州市鼓楼区梅峰支路95号梅峰苑1幢×单元的房产；房产性质为经济适用房；总价款为人民币194218元。林榕青于合同签订当日付清了全部购房款。2009年6月23日，林榕青为上述房产缴交物业专项维修资金3884.36元。2011年6月1日，林榕青为上述房产缴交契税2913元。2011年4月14日，诉争房产办理了房屋所有权证（房产证号：榕产权证××字第1120711号）。2012年7月16日，讼争房产办理了土地证。2006年8月28日，被告李某为上述房产改煤气管缴交105元。

三原告诉至法院要求确认座落于福州市鼓楼区五凤街道梅峰支路95号经济适用房1#楼×单元的房产（产权证号为：榕房权证××字第1120711号）由原告林某、叶某、邱某、被告李某四人按份共有，各享有份额为1／4；原告林某、叶某、邱某向被告李某支付补偿款人民币6039.57元。

法院认为：

鼓楼法院：本案主要的争议焦点为三点：一、讼争房产是否系被继承人与被告的共同财产；二、被继承人签署的遗嘱是否有效；三、被继承人与被告登记结婚后为讼争房产支付的契税、装修等费用如何分割。

关于讼争房产是否系被继承人与被告的共同财产，根据婚姻法的相关规定，确认男女双方是否结婚以婚姻登记机关的登记为准。被继承人与被告于××××年××月××日登记结婚，而于2004年10月20日，被继承人就购买了讼争房产，并付清全部价款，故讼争房产不属于被继承人与被告的夫妻共同财产。被告辩称其与被继承人早于××××年××月××日就已经举办结婚仪式并开始共同生活，讼争房产即便不属于夫妻共同财产，也应属于同居期间的共同财产。原审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第10条规定：解除非法同居关系时，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理。而根据《物权法》第一百零三条规定：“共有人对共有的不动产或者没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”可见共有人除非具有夫妻关系或者家庭关系，一般共有应认为是按份共有，同居关系的按份共有不同于婚姻关系的共同共有。另根据《物权法》第一百零四条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资金额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。”可见，同居期间双方是以出资额确定各自享有的财产份额进行财产分割的。2004年10月20日，被继承人系以个人名义与中国人民解放军南京军区福州梅峰宾馆签订《商品房买卖合同》，而购房款的收费票据上的付款单位也仅为林榕青一人。被告没有提交相关证据证明其有支付购房款，故讼争房产系被继承人林榕青的个人财产。

关于被继承人签署的遗嘱是否有效，根据《中华人民共和国继承法》第十七条第二款、第三款规定：“自书遗嘱由遗嘱人亲笔书写，签名，注明年、月、日。代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，由其中一人代书，注明年、月、日，并由代书人、其他见证人和遗嘱人签名。”可见自书遗嘱的要求是：1.须由遗嘱人亲笔书写遗嘱的全部内容；2.须由遗嘱人亲笔签名；3.须注明年月日。而代书遗嘱应具备以下形式要件：1.有两个以上的现场见证人；2.由见证人之一为代书写；3.遗嘱上标明年月日；4.须由代书人、其他见证人及遗嘱人签名。本案中，被告向法庭出具的被继承人的遗嘱，该份遗嘱的内容并非被继承人本人书写，不符合自书遗嘱的要求。同时遗嘱上仅有遗嘱人的签名，而无代书人、其他见证人的签名，也不符合代书遗嘱的要求。故原审法院认为该份遗嘱无效，被继承人的遗产即讼争房产依法应进行法定继承，被继承人的法定继承人为作为其父母的原告林某、叶某、作为其死亡时配偶的被告李某以及作为其子的原告邱某，其遗产应由该四人均分，四人各分得讼争房产的1／4产权份额。

关于被继承人与被告登记结婚后为讼争房产支付的契税、装修等费用如何分割。讼争房产改煤气管费用105元、物业专项维修资金3884.36元、契税2913元，合计6902.36元，被告提交有效证据证明以上费用的交纳均在被继承人与被告登记结婚后，故原审法院予以采信，以上费用系被继承人与被告夫妻共同财产所支付。被告提交的其他关于讼争房产装修所产生费用的证据，因被告均未提交正规发票，原审法院不予采信。被继承人与被告婚后为讼争房产支付的6902.36元应先以夫妻共同财产予以分割，被告分割一半为6902.36／2=3451.18元，被继承人所分割的一半6902.36／2=3451.18元再作为遗产由四继承人均分，故三原告应向被告补偿3451.18＋3451.18／4×3=6039.57元。

综上，依据《中华人民共和国继承法》第五条、第十条、第十三条第一款、《中华人民共和国婚姻法》第十八条、第十九条之规定，判决：一、座落于福州市鼓楼区五凤街道梅峰支路95号经济适用房1#楼×单元的房产（产权证号为：榕房权证××字第1120711号）由原告林某、叶某、邱某、被告李某四人按份共有，原告林某所持份额为1／4，原告叶某所持份额为1／4，原告邱某所持份额为1／4，被告李某所持份额为1／4；二、原告林某、叶某、邱某于本判决生效之日起十日内向被告李某支付补偿款人民币6039.57元。

福州中院：讼争梅峰支路95号经济适用房1#楼×单元的房产系被继承人林榕青在与上诉人李某同居期间购买，应按一般共有财产即按份共有处理；林榕青与上诉人并未对讼争房产的份额作出约定，根据《中华人民共和国物权法》第一百零四条规定，应按照出资额确定份额。本案争议焦点首先在于讼争房产的出资问题。房价款130000元（总价款194218元-婚后××××年××月缴纳的64218元）系在林榕青与上诉人登记结婚前支付，上诉人主张2005年12月9日有支付房价款80000元，其中的46300元来源于其12月8日建设银行的现金取款。如前所述，上诉人提供的中国人民解放军通用收费票据发票联2张因没有原件核对，真实性无法确认，笔记本对此也没有明确记载，故无法确认林榕青曾于2005年12月9日缴纳房价款80000元。就算林榕青于2005年12月9日缴纳房价款80000元，从上诉人提供的账户交易明细看，上诉人2005年11月24日现金存入40000元（上诉人主张该40000元是其姐夫的还款，但仅有其姐夫的陈述，没有其他证据可予以证明），12月8日现金支取46300元；而根据林榕青有关46300元款项记载的前面看，有“他人的40000元榕光＋原2万元欠他人6万元”的内容，被上诉人辩称李某账户中的40000元即榕光的40000元，亦有一定可能。至于笔记本中“建行46300＋21238交通行9140＋3011.479678”的内容，没有具体日期和款项用途，且“79678”的金额与上诉人主张的房价款80000元并不吻合。因此，上诉人对其主张的出资46300元用于支付第二笔房价款80000元，提供的证据未能达到高度盖然性的标准，本院不予支持。至于婚后缴纳的房价款64218元、改煤气管费用105元、物业专项维修资金3884.36元、契税2913元，合计71120.36元，系林榕青与上诉人夫妻共同财产支付，其中的一半35560.18元应视为上诉人的出资。讼争房产的出资情况具体为：上诉人出资35560.18元、林榕青165510.18元（婚前130000元＋婚后35560.18元）；所对应的房产份额为：上诉人占18%，林榕青占82%。上诉人主张与林榕青同居生活期间收入、支出不分彼此，不能确定出资额，应视为等额享有，依据不足，本院不予采纳。

关于林榕青2009年10月31日签署的《关于我的病况与房产的处置设想》能否视为有效遗嘱，本院认为，该处置设想的内容并非林榕青亲笔书写，不属于自书遗嘱；上面仅有林榕青一人的签名，并无见证人在场，也不符合代书遗嘱的要求。本案并不存在林榕青的有效遗嘱，讼争房产中属林榕青的份额应作为遗产按照法定继承，由上诉人与被上诉人各继承四分之一，为讼争房产的20.5%（82%÷4）。因此，双方对讼争房产各自享有的份额分别为：上诉人占38.5%（18%＋20.5%）、被上诉人林某、叶某和邱某各占20.5%。

综上，原审判决认定事实部分有误，本院依法予以改判。一、撤销福州市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第954号民事判决；二、位于福州市鼓楼区五凤街道梅峰支路95号经济适用房1#楼403单元的房产（产权证号：榕房权证××字第1120711号）由上诉人李某和被上诉人林某、叶某、邱某四人按份共有，上诉人李某占38.5%，被上诉人林某、叶某、邱某各占20.5%；三、驳回被上诉人林某、叶某、邱某的其他诉讼请求；四、驳回上诉人李某的其他上诉请求。 

蔡思斌律师评析：

《中华人民共和国物权法》第一百零四条约定“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。”本案中， 被继承人林榕青在与被告李某同居期间购买房屋，应按一般共有财产即按份共有处理。双方并未对讼争房产的份额作出约定，根据《中华人民共和国物权法》第一百零四条规定，应按照出资额确定份额。但尤其是针对这种一方已经死亡的情况，另一方更要保留有出资的相关证据，比如银行账户交易明细、缴费票据等等。

本文摘录于福州房地产审判观察汇编。福州房地产审判观察系蔡思斌律师在长期关注、搜集福州及其他地区法院房地产审判实例，并结合自身多年办案经验的基础上归纳、编辑、原创而成。转载请注明出处。此文中所涉及姓名均为化名。

案例索引：

福州市中级人民法院（2014）榕民终字3264号“林某、叶某等与李某继承纠纷”，见《林某、叶某等与李某继承纠纷二审民事判决书》（审判长王晓如,代理审判员李文颖、庄彩虹），载《无讼案例》（20141127）。

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蔡思斌律师

   2017年7月7日