蔡思斌律师，拥有二十年的执业实战经验，系上海锦天城（福州）律师事务所合伙人，福建房地产律师网首席律师，知名福州房产律师，对商品房买卖、二手房买卖及中介纠纷、房屋继承、赠与、房屋分割、拆迁房屋争议、相邻权等房屋各类纠纷案件，有着独到的研究及丰富的办案经验，精通各项房产法律实务，同时也提供房产交易陪购、房屋买卖合同制作、二手房款监管、纠纷交涉等多项法律服务。 蔡律师充分利用中国裁判文书网，专注于审判大数据研究，开设《福州房地产审判观察》专栏，已收集福州地区近年海量的商品房买卖、二手房买卖及中介、房屋继承、赠与等涉房屋争议判决书，并对该数千份判决书分门别类、区分专题，不断展开实务研究、深入分析，对相关法院关于上述案件的审判规律、裁判规则等有较深入的掌握，大幅提升了蔡律师团队办理房产案件的办案效果。

福州律师蔡思斌评析： 案涉房屋虽登记在一方名下，但系双方婚内取得，属于夫妻共同财产，一方擅自抵押该房产显然构成无权处分。抵押权人要想取得抵押权必须满足善意取得，即满足《民法典》第三百一十一条的三项条件：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 通常来说，第二、三项条件基本能够满足，因此 [...]

福州律师蔡思斌评析： 本案一审法院认为房屋买受人基于买卖合同而对房屋享有的物权期待权本质属于债权请求权，而房屋抵押权人则对房屋享有优先受偿权，属于法定担保物权，故机械适用了“物权优于债权”原则，认定买受人享有的债权虽优先于普通债权，但仍劣后于担保物权等优先受偿权。 二审法院改判的关键点在于对买受人和抵押权人所享有的民事权益进行了比较和分析。案涉房屋售出先于抵押权设立，买受人已足额支付购房款且实际占 [...]

福州律师蔡思斌评析： 一些父母出于对子女疼爱，有时会将房屋直接登记在未成年子女名下。但当需要房产作为担保时，父母又会以监护人名义将房产抵押。对于此类抵押的效力，曾经有观点认为“监护人不履行监护职责或者侵害被监护人合法权益的，应当承担法律责任。即便监护人代被监护人订立抵押合同的行为损害了被监护人的利益，法律也仅规定由监护人来承担相应责任，而非由此否定抵押合同效力并由合同相对人承担责任。”认定抵押有效 [...]

家中遭遇下水管道堵塞反水、漏水，污水倒灌导致家里被淹，业主该如何维权？根据日常生活经验，管道反水的原因通常有四，一是使用人在排放污水时将自家下水管道堵塞后继续排水出现反水，二是使用人楼房一侧的所有业主共用管道在某一楼层堵塞，之后上层业主继续排水，堵塞位置之上一层业主家中会出现反水，三是主管道或者污水井等终端公共设施出现堵塞、结冰等污水无法排出的情况，底层楼房可能出现反水。四是由于施工不当导致管道本 [...]

2025年7月7日，最高人民法院发布新入库案例：陆某、张某千诉盐城融某置业有限公司、某银行股份有限公司盐城分行房屋买卖合同纠纷案。此案堪称破局范本！为烂尾楼购房者指明了脱困之道，更为全国法院审理同类案件提供了明确指引，通过参考案例形式进一步保障了购房人的合法权益！ 本案裁判要旨为：1.商品房出卖人逾期交付房屋，且案涉商品房建设已停工、短期内无交付可能性，买受人购买商品房以及为购买房屋而贷款的合同目 [...]

福州律师蔡思斌评析： 与常规房产争议不同的是，本案亲戚称房子是买来的，房产证也变更过户了，但法院审查后依法否定了买卖关系。那么在亲戚有房产证的情况下就能认定他是房屋所有权人吗？ 法院认为，因不存在真实房屋交易，故房屋过户登记不能产生物权变动效力。别以为手里有本房产证就万事大吉了！不动产权证书只具有初步证明效力，不能直接决定实体所有权，即使办理过户登记也并不等于取得房屋所有权。不动产权属与不动产取得 [...]