福州房产律师最新解读：因限购限贷产生的房屋买卖纠纷如何处理？

福州房产律师最新解读：因限购限贷产生的房屋买卖纠纷如何处理？违约责任如何承担？

国庆节期间有一个流传很广的段子：许多人出去玩了一圈儿回来发现自己已经没有了买房资格…因为国庆期间南京、厦门、深圳、苏州、合肥、无锡、天津、北京、成都、郑州、济南、武汉、广州、佛山、南宁、珠海、东莞、福州及惠州共计19个城市先后发布新楼市调控政策，多地重启升级版的“限购令”和“限贷令”。而福州的限购限贷令的主要内容是：1套房首付比例不低于30%，2套房首付比例不低于40%，三种类型居民家庭购房将受限制：拥有2套及以上商品住房的本市五城区户籍居民家庭；拥有1套及以上商品住房的非本市五城区户籍居民家庭；无法提供购房之日前2年内在本市五城区累计缴纳1年及以上个人所得税或社会保险证明的非本市五城区户籍居民家庭。

房价的持续暴涨，加之升级版的“限购令”和“限贷令”必然会导致一部分买受人失去购房资格或无法足额贷款导致房屋买卖合同无法继续履行，由此也必然会产生大量的房地产买卖纠纷案件。结合相关法律，福州房产律师蔡思斌谨对相关法律实务问题解答如下：

问题一：受调控政策影响，是不是房屋买卖合同属于无效？

福州房产律师蔡思斌解答：认定相关房屋买卖合同效力时，应严格依照法律、行政法规和司法解释的规定；只有明确存在法定无效情形的，才可以认定合同无效。不能仅因调控政策影响而认定房屋买卖合同无效。

问题二：因受限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响，合同确实无法继续履行的，是否属于不可抗力？

福州房产律师蔡思斌解答：不属于“不可抗力”，但是一般可以认定属于“不可归责于当事人双方的事由”。除另有约定外，一般可以据此请求解除合同的。

问题三：调控前并未明确约定以按揭方式付款，能否以限贷为由解除合同？

福州房产律师蔡思斌解答：最高人民法院印发的《2011年全国民事审判工作会议纪要》（法办[2011]442号）中意见为，对合同未明确约定以按揭贷款方式付款的，买受人以信贷政策变化为由请求解除买卖合同的，原则上不予支持；但买受人举证证明订立合同时出卖人明知且接受其实际将以按揭方式付款的，人民法院应依据相关法律、司法解释的规定，审查其解除合同的理由是否成立。

问题四：如果调控前约定以按揭贷款方式付款，现能否以限贷为由解除合同退还购房款或定金吗？

福州房产律师蔡思斌解答：最高人民法院印发的《2011年全国民事审判工作会议纪要》（法办[2011]442号）及《2015年全国民事审判工作会议纪要》中均表明，房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款，买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由，请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，经审查，买受人确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款的，一般应予以支持其诉请。

问题五：因为限购依法解除房屋买卖合同的，是否需要赔偿？

解答：最高人民法院印发的《2011年全国民事审判工作会议纪要》（法办[2011]442号）中，人民法院对因国家宏观调控政策调整导致双方当事人解除房屋买卖合同后的损失，应适当区分基本住房、改善性住房和投资性住房予以公平处理对待：对购买基本住房或改善性住房的，出卖人在解除合同后请求买受人赔偿损失的的，原则上不予支持；对购买投资性住房的，出卖人在合同解除后请求买受人承担相应补偿责任的，人民法院应当依据公平原则进行处理，合同约定定金的，补偿数额原则上以定金数额为限，没有约定定金的，原则上不超过合同标的额的10%；对购买投资性住房的，应依据合同法的相关规定处理。

问题六：房屋买卖合同因受调控政策影响而解除，还需要支付中介费吗？

福州房产律师蔡思斌解答：房屋买卖合同因受调控政策影响而解除，房地产经纪机构可以请求房屋买卖合同当事人支付其已实际支出的必要费用以及合理报酬的；但对未予明码标价、虚假误导、混合标价、捆绑标价、炒卖房号、赚取差价，以及其它违反住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部发布的《房地产经纪管理办法》等规定的收费，不用支付。

问题七：调控政策出台后买受人既不履行也不解除合同怎么办？

福州房产律师蔡思斌解答：买卖双方在调控政策实施前订立合同，买受人在限贷政策实施后既未按约履行也未提出解约，经出卖人催告后仍未在合理期限内履行或提出解约，出卖人可以请求继续履行合同或解除合同，并由买受人承担违约责任。

问题八：调控政策实施后，买卖的一方或双方隐瞒或虚构事实，结果无法继续履行，该怎么办？

福州房产律师蔡思斌解答：因一方当事人隐瞒或虚构事实情况，导致订立的合同违背调控政策而无法继续履行，另一方当事人请求依法变更或撤销合同，可以要求对方承担其因此所受损失的。双方均知道或应当知道订立的合同违反调控政策的强制性规定，一方请求确认合同有效、继续履行的，不予支持。

问题九：为规避调控政策，借名买房后可以根据双方内部约定确定房屋产权归属吗？

福州房产律师蔡思斌解答：实际买受人为规避限购、禁购政策，以他人名义与出卖人订立合同并办理房屋权属证书后，以其系实际买受人为由，请求确认其为房屋产权人的，不予支持，但调控政策重新调整并准许其取得产权的除外。

福州房产律师蔡思斌

2016年10月9日

附：最高院印发的全国民事审判工作会议纪要

1、《2011年全国民事审判工作会议纪要》（法办[2011]442号）

该纪要关于限购、限贷引起的房地产纠纷案件意见如下：

（一）关于限贷的问题

对房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款，且买受人能够举证证明其确因首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素，导致无履约能力的，其以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除合同，并要求出卖人返还收受的购房款或者定金的，可以支持。

对合同未明确约定以按揭贷款方式付款的，买受人以信贷政策变化为由请求解除买卖合同的，原则上不予支持；但买受人举证证明订立合同时出卖人明知且接受其实际将以按揭方式付款的，人民法院应依据相关法律、司法解释的规定，审查其解除合同的理由是否成立。

（二）关于限购的问题

房屋买受人在合同签订后由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权转移登记的，买受人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由，请求解除合同，返还所支付的购房款和定金的，可以支持。当事人并主张赔偿损失的，原则不予支持。

（三）关于合同解除后的损失问题，区别对待

对购买基本住房或改善性住房的，出卖人在解除合同后请求买受人赔偿损失的的，原则上不予支持；

对购买投资性住房的，出卖人在合同解除后请求买受人承担相应补偿责任的，人民法院应当依据公平原则进行处理，合同约定定金的，补偿数额原则上以定金数额为限，没有约定定金的，原则上不超过合同标的额的10%；对购买投资性住房的，应依据合同法的相关规定处理。

2、《2015年全国民事审判工作会议纪要》

（一）关于限贷的问题

房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款，买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由，请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，经审查，买受人是否确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款的，一般应予以支持其诉请。

（二）关于限购的问题

房屋买卖合同签订后，由于住房限购政策的实施，当事人无法办理房屋所有权变更登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，对其请求可予支持。

2011年、2015年两次会议纪要均认为因限购、限贷导致合同不能履行可依法解除合同。但对于解除合同的法律后果2011年会议纪要区分投资性购房合同非投资性购房。

延伸阅读：
蔡思斌律师作为福州资深房产律师，接受海峡都市报就限购限贷政策下房屋买卖合同解除及责任承担问题接受采访
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