卖方未善意穷尽手段解押房产，虽不认定违约但单方解除合同亦不予支持-19年福州中院改判案评析-房屋买卖合同纠纷08

改判要点：

卖方在与银行初步沟通提前解押事宜未果的情况下，应合理提示购房者共同寻求解决方式，以示其已善意地穷尽了所有方法。然卖方仅单方口头向银行咨询，在购房者提出一同解押时，卖方亦未积极配合，故卖方单方提出解除合同不予支持。

案情简介：

产权登记人陈花于2017年2月10日以案涉房屋作为抵押向银行申请贷款。

2017年3月7日，林明（买方）、陈花（卖方）签订《房产买卖合同》，约定：陈花须于2017年3月15日前办理申请注销该房产抵押之他项的手续，以取得该房产完全所有权。……若陈花抵押银行不同意提前解押还款，则林明、陈花双方另行协商，协商不成则双方免责……

合同履行中，由于就陈花是否向银行申办提前还贷，及是否能办理提前还贷等问题，林明与陈花产生争执，双方多次协商均未能达成一致意见。其间，林明向陈花发出《催告函》，告知陈花其已办理贷款已为银行审批通过，因陈花未于2017年3月15日申请办理案涉房屋的抵押注销手续，且至今仍未办理，系属违约，故催告陈花尽快办理好解押手续等。2017年5月4日，陈花向林明发出解除《房产买卖合同》告知函，告知其合同解除，双方免责。

另查，陈花确到银行询问并提出办理提前解押事宜，因不符合条件，银行告知陈花不能办理；但银行表示在2017年5、6月份之后，可以提前解押。

林明向一审法院起诉请求：1.确认《居间合同》及《房屋买卖合同》合法有效，判令陈花继续履行合同义务；2.判令陈花支付违约金56160元及一二审律师费。

陈花向一审法院提出反诉请求：确认《房产买卖合同》已解除，各方均不承担违约责任。

一审鼓楼法院观点：

《房产买卖合同》、《居间合同》、《交易服务合同》合法有效。在案涉合同履行过程中，陈花确向银行申请提前解押还款，而银行明确表示不同意，从而导致合同无法继续履行。在双方多次协商未果后，陈花发出解除合同告知函，且为林明所收悉，故案涉合同已于2017年5月4日解除；根据双方约定，此种情况下双方免责。

林明陈述其已为陈花处理好银行关系可以办理提前解押还款的事实，但并未提供银行方面同意可提前办理的证据予以证实，且林明此种行为并无合同依据，仅是双方的一种协商行为。综上，判决：一、《房产买卖合同》合法有效；二、《房产买卖合同》已解除，双方免责。

二审福州中院观点：

陈花与林明均知晓案涉房产抵押于银行，且依据陈花与银行的约定，案涉房产在2017年3月15日之前尚不具备抵押合同约定的提前还款解押条件。陈花与林明约定“……协商不成则双方免责”，可见双方对于案涉合同不能如期履行的风险是有预见的，并对相应后果达成了合意。

陈花在2017年3月与银行初步沟通提前解押事宜未果的情况下，陈花应合理提示林明共同寻求解决方式。即便无法提前解押，陈花亦应通知林明共同至抵押银行就无法提前解押事宜进行确认，以示陈花已善意地穷尽了所有方法仍无法征得银行同意为案涉房产提前解押。然陈花单方口头向银行咨询是否可以提前还款解押。在林明提出已联系了相关银行工作人员需要陈花一同前往办理提前解押手续的情况下，陈花亦未积极配合。陈花单方提供的《提前还款申请书》和《不能提前还款情况说明》两份证据，无银行的盖章确认，故陈花主张曾向银行提交了提前还款书面申请且被拒绝，不予采信。

案涉《房产买卖合同》既缺乏法定解除的情形亦无约定解除条件成就的情况，故陈花单方提出解除合同不予支持。

关于是否存在违约责任，案涉合同的免责约定是对解押风险的预期且约定双方免责，不认为在此种情形下未办理提前解押是违约行为，但案涉合同对于此后何时办理提前解押手续未有约定。而且，案涉合同因本案诉讼是否可以继续履行处于待定状态，陈花未积极办理还款解押手续未有不当。另，房产注销抵押权的实现有待于抵押银行综合考虑借款人还款情况等因素审查决定，何时能办理完成解押的期限尚无法确定，陈花对办理完成解押手续的期限不可控。因本案纠纷尚未解决，陈花未申请办理提前解押并不当然认定为违约行为，亦取得对违约责任的豁免。

综上，改判：《房产买卖合同》继续履行。

福州律师蔡思斌评析：

一、卖方未按约定解除房产抵押，买方如何举证证明其违约？

一审认为林明未提供银行方面同意可提前办理解押的证据且林明此种行为并无合同依据，仅是双方的一种协商行为，故未认定卖方违约。二审认为，陈花虽未善意穷尽所有方法去征得银行同意为案涉房产提前解押，但双方对何时办理提前解押手续未有约定，案涉房产办理完成解押手续的期限亦不可控，亦不认为陈花违约。

可见，买方若想举证证明卖方未按约定解除房产抵押构成违约，应提供银行方面同意可提前办理解押、解押期限已明确、卖方拒绝依据约定办理解押手续的证据；买方想举证证明自身已尽全力解押也应提交银行方面相关证据；提醒银行方出具的文件应盖有银行公章。

二、如何有效解除房屋买卖合同？

《合同法》第九十三条中规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案《房产买卖合同》缺乏法定解除及约定解除的情况，故法院未支持卖方单方提出解除合同。解除合同的条件有法定解除和约定解除，若双方协商认可将影响合同履行的不定因素如本案的银行解押事由作为约定解除条件，可以在房屋买卖合同中进行明确约定，增加“在出现约定解除事由时合同即告解除。”的类似条款。

案例索引：(2019)闽01民终1458号，以上涉及人名均为化名。