福州律师蔡思斌原创–约定商品房买卖合同解除需以解除贷款合同为前提，是否有效？

龙海蔡女士向开发商购买了一套商品房，房屋以贷款方式购买，在正常合同条款之外，双方还通过补充协议特别约定“买受人解除合同时，若买受人已办理贷款，则买受人应先行与贷款机构解除贷款关系”等。

此后开发商逾期交房超过90日，触发合同解除条款，即“出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过90日，买受人有权解除合同……”，在协商不成的情况下，蔡女士向法院起诉要求解除《商品房买卖合同》及支付违约金。

蔡女士遂上诉到漳州中院。漳州中院经办法官判案倒是挺有水平的。法官跳出原来的框框，认定该补充协议实质是开发商提供的格式合同条款。而能否与贷款机构协商一致提前解除贷款关系，非买受人单方意志可决定，买受人需承担商品房买卖合同不能解除的风险；退一步讲，即使贷款机构同意提前解除，所产生的资金成本也必然由买受人承担，明显不符合常理。

因此，该约定既加重了买受人一方的负担，又限制了买受人的主要权利，考虑该格式合同及条款是由开发商提供，虽然《补充协议》第十八条及落款处也有提到双方已阅读、协商、开发商已作了说明与提醒等内容，但具体到《补充协议》第十六条第三款的内容未见醒目标识，不能证明金石公司已对该条款尽到充分说明、提醒的义务。因此，依法应认定该约定无效，遂支持蔡女士解除商品房买卖合同的诉讼请求。