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这是一起确认房屋买卖合同无效获福州中院改判支持的案例,而且该案例还是在出售人已过世的情况下逆转翻盘。该类案例在福州区域内似乎难得一见,福州律师同行及当事人可以借鉴一二。

案情简介:章碧华与张伯潭于1985年登记结婚,张世明系张伯潭与刘依媄之子,张圣平系张世明之子,张伯潭与刘依媄现均已去世。讼争房屋源于张伯潭房改房的拆迁安置所得,产权所有权人原登记为张伯潭。2016年11月,以张伯潭为甲方(卖方),张圣平为乙方(买方),双方签订一份《房地产买卖契约》,约定甲方自愿将讼争房屋出售给乙方;成交价660000元等等。合同签订后,双方办理过户登记手续,现该讼争房产登记在张圣平名下。后章碧华以张伯潭无权单独处分及出售价格明显低于市价为由向一审法院诉讼确认张圣平与张伯潭签订的房屋买卖合同无效。

 一审法院判决驳回章碧华诉讼请求 

一审法院认为讼争房屋权属已由原所有权人张伯潭在世时过户登记至张圣平名下,当时章碧华并未与张伯潭登记为共有权人,张伯潭作为对外公示登记的所有权人,其与张圣平签订《房地产买卖契约》,将讼争房屋权属过户登记至张圣平名下,并未违反法律法规强制性规定。章碧华即使系未公示登记的共有权人,亦仅能向侵害其共有权益的其他共有权人主张权益。

基于原所有权人张伯潭与张圣平系祖孙关系,以及生前与其子张世明、其孙张圣平长期共同生活,张伯潭以较低价格转让讼争房产予张圣平亦符合常理,且不能排除张伯潭系以买卖的形式将讼争房产登记过户给张圣平的真实意思表示。

综上所述,由于章碧华非公示登记的共有权人,现提出的低价转让或买受人实际未付款的主张,均不符合认定合同无效的法定情形,故法院对章碧华要求确认张圣平与张伯潭签订的位于福州市台江区房屋买卖合同无效的诉讼请求不予支持。

福州中院以非善意及低价为由改判买卖合同无效 

福州中院认定讼争房产源于原房改房拆迁安置所得,虽然讼争房产登记于张伯潭名下,但房改房系张伯潭与章碧华的福利房改房,因而讼争房产应属张伯潭与章碧华夫妻共同财产。

对于张伯潭与章碧华的夫妻关系,以及讼争房产属于张伯潭与章碧华夫妻共同财产的事实,张世明和张圣平理应知道,张圣平单独与张伯潭签订讼争房买卖合同,显然不应认定为善意。

2016年11月张圣平与张伯潭以6200元/平方米价格转让讼争房产,大大低于市场价格,且张圣平未能举证证明已支付讼争房购房款。

综上,张圣平与张伯潭间转让讼争房侵犯了章碧华对讼争房的共有权,张圣平非善意且未支付对价,因而章碧华提出确认张圣平与张伯潭对讼争房买卖合同无效的诉请有理,应予支持。

福州律师蔡思斌评析《合同法》第五十二条规定有下列情形之一的,合同无效:

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

本案福州中院判决适用法条是《合同法》第五十二条第二款,即认为买卖合同双方当时是恶意串通,损害了第三人(即章碧华)利益。

我们在办案过程中可能还会同时适用《物权法》第一百零六条的规定 “无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:

(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;

(二)以合理的价格转让;

(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。”认为当事人有权追回房产,并要求所有权证变更登记为原所有权人名下的。

当然,具体情况要具体分析,最终诉讼请求的设置要根据当事人的要求、案件具体情况、当事人身份关系、有无调解可能等相关因素再进行最终判断及设置。

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2019年10月5日 

参考案例:(2018)闽01民终3200号