福州律师解答：购二手房遇隐藏改造遭邻居投诉，不知情住户是否侵权？前房东要担责吗？

一当事人咨询蔡律师，称其购入二手房后次年方知房屋十多年前曾被改造，现遭邻居持续诉影响他家休息，同时被房管局要求整改，但多次处理未果。当事人认为问题实为老房隔音差，与改造无关，自身未侵权，不愿再整改。询问前房东后，其以该房是继承而来为由推责，现当事人欲起诉前房东承担整改费或解约。那么究竟当事人是否侵权，又是否能追责前房东？

1.是否侵犯邻居权益？

房屋改造影响邻居正常生活的，法律上属于对相邻权的妨害，邻居有权要求排除妨害、恢复原状或赔偿损失。现房管局要求整改，说明确实可能影响到邻居或改造不符合房屋建造规定。即使改造行为发生在前房东时期，不管当事人觉得是不是房子本身的问题，现当事人作为房屋所有权人，有配合整改的法定义务。因此，如果不配合房改局整改的，确实可能构成对邻居权益的侵害并被行政部门处罚或承担民事责任。

人民法院案例库中类似裁判观点为：“章某、高某虽主张其并非实际改造人，但作为涉案房屋的所有权人，应当依据相邻关系的相关法律规定先行担责后，再另行向实际改造人等其他责任主体主张权利。”【案号：（2023）京03民终19036号】

2.能否追究原房东责任？

原房东是否需要担责，关键在于其卖房时对房屋改造是否知情。若原房东知情并在交易时未如实告知，且该改造影响房屋正常使用或侵犯他人权利，买方可主张原房东欺诈，要求赔偿损失。就算房子是他继承的，也不代表他就不知道这改造有问题。住了这么多年，邻居以前有没有抱怨过？房管局有没有找上门过？这些都可以查。购房合同里如果写有“无违建或改造”或“无重大瑕疵”之类的条款，对当事人维权更有利。若无明确约定的，则需举证原房东知情且故意隐瞒，双方购房合同、聊天记录等都可以作为相关依据。

3.能否解除买卖合同？

退房的可能性并不大，除非因改造导致房屋无法正常使用，存在重大安全隐患，买方购房目的无法实现的情况下，方可考虑主张合同解除。现在看，主要是邻居投诉和整改麻烦，房子本身还能住。因此，法院基本不会支持退房主张。

蔡律师有两条建议，一是先按房管局及邻居要求整改，否则有被行政处罚或被诉讼的风险。同时收集证据另行起诉原房东。二是耗着等邻居起诉，即使输了也更有依据追责前房东的责任。但无论如何都会消耗一定的时间和金钱成本，建议还是衡量整改费用和诉讼费用的消耗，尽量和邻居协商解决。