最近蔡律师看到福州中院改判的一例房屋买卖合同纠纷判决，内心颇感惋惜。本应只付5万的违约金，却因当事人的不作为实实在在多赔了25万。
案子本身并不复杂。买方因贷款问题无法继续履行购房合同，卖方诉请30万元违约金。一审法院认为：“卖方对交易可能因买方无法通过贷款审批而终止有一定的心理预期，并在催促履约无果后，及时解除了案涉《房屋买卖合同》，且在本案中亦未提交因买方违约造成其损失的依据”，遂在判决中主动将买方应付违约金酌情降至5万元。
然而，卖方上诉至福州中院后，二审出现了逆转。福州中院指出：“请求调整违约金是当事人的抗辩权，而非由法院依职权进行调整。”由于买方在整个诉讼过程中未作任何答辩，也未提出“违约金过高”的主张，法院最终判决其按合同原定金额支付30万元违约金。
一个如此简单的法律主张，却让买方多承担了25万元。我们不妨设想，如果买方有那么一点法律意识，或者在整个过程中咨询、委托过律师，结局或许会大不相同。
若买方在签约前找律师对购房合同把把关，律师或许能通过完善合同条款，将“贷款不能”明确为免责事由，从源头控制风险。即便在诉讼发生后，若能求助律师，律师也必然会将“违约金过高”作为核心答辩点，结合卖方未举证实际损失、房地产行情等情况，积极争取降低违约金金额。这其实已经是实务中非常稀松平常的主张，从一审法院主动降低就能看出来，法院对该类调整请求通常都会予以支持。
遗憾的是，由于缺乏专业指导，买方未能把握这些关键环节。其沉默不仅被视为对合同条款的全盘接受，也付出了远超必要的代价。这25万元的差额，本质上就是专业与非专业之间的鸿沟。
这个案例再次提醒我们，一场官司的胜负，往往就系于这些外行容易忽略，而内行视为常识的关键节点之上。律师的作用，不仅在于解决法律纠纷，更在于通过专业预判与精准应对，帮助当事人在每一个节点上做出最有利的选择，争取所有应能争取的权益，最终做到输得不冤，赢得明白。
案例索引：(2025)闽01民终1386号
福州律师蔡思斌
2025年10月27日
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