福州律师评析：宅基地房屋翻建后拆迁，拆迁权益归谁所有？

福州律师蔡思斌评析：

对于宅地基上房屋的归属，司法实践中很大一部分法院观点认为依据产权登记认定权属即可。即宅基地使用权登记为谁，宅基地上房屋就根据地随房走之原则归谁所有。

本案法院并没有完全依据宅基地使用权的登记进行权属认定，而是对翻建部分进行了区分。认定对翻建部分有共同出资的子女亦享有相应部分的所有权，而对于未翻建部分的附属物及装修等则仍认定归属宅基地使用权人所有。上述观点相对更为公平合理，但实践中此类房屋大多翻建于九十年代甚至是八十年代，翻建人往往无法提供相应证据证明房屋是由其进行翻建。因此要想避免争议，最好的方式还是家庭内部签订析产协议明确房屋归属。

蔡律师先前文章也讨论过福建地区的相关案例，可供参考阅读：《父母遗留房屋被兄弟拆除重建并办理权证，女儿能否主张共有权益？》

案情简介：

周老太与老伴李老汉是普通的一对农村夫妻，共生育了五女一子，分别是长女李某1、次女李某2、三女李某3、四女李某4、五女李某5、长子李甲。很长一段时间，一家八口在位于该村的5间平房中过着平淡的日子。此院《宅基地有偿使用登记表》载明：使用者为李老汉，主房5间，建房时间为1958年，家庭人口结构：户主李老汉、户主妻周老太、长子李甲、长子妻于某、次女李某5、长孙李乙。

自1979年至1987年期间，李甲的四个姐姐陆续出嫁到其他村并将户口迁出，1994年妹妹李某5也出嫁，搬离诉争院落房屋，并将户口迁至夫家，期间争议房屋进行过翻建。李老汉于2014年7月去世，未曾留有遗嘱，李老汉父母亦均先于其去世。2021年，周老太及李甲一家一直居住使用的争议房屋因修建承平高速被征收，李甲领取了67万余元的征收补偿款。

周老太及其五个女儿均认为，被拆除的院内房屋、附属物等都是李老汉和周老太于1958年所建，1987年二人又出资进行拆除重建，应为夫妻共同财产，所得补偿款扣除周老太的一半份额后，另一半应属于李老汉的遗产，应由周老太及子女7人平均分配。其作为宅基地使用登记权利人，房屋翻建时其并未出嫁，虽未出资，但帮着干了部分零活，故其对房屋拆迁利益亦应享有相应份额。

李甲夫妇及长子李乙作为案件的被告，对于对方说所称的拆迁利益中一半是李老汉的遗产并要求平均继承分割不予认可。其3人称，争议房屋最初原系李老汉父母所建，1989年李甲夫妻对主房5间进行翻建，1990年完工，后二人又对房屋进行了装修，并陆续添置了附属设施；院内2间彩钢房系李甲夫妻2016年拆除旧棚子新建而成，并且长子李乙还认为，翻建房屋时虽未成年，但其作为宅基地使用登记权利人，且一直居住生活在诉争院落房屋内至2020年拆迁，户口未迁出，亦未另申请宅基地，故其亦应享有同其他权利人一样的权益份额。

法院观点：

案件争议焦点为诉争院落房屋等是否属于李老汉的遗产。

首先，通过庭审调查，双方均认可1987年—1990年院内主房因陈旧进行了翻建，考虑到李甲为该村集体经济组织成员，在本集体经济组织未另行分配宅基地，且与父母长期共同生活，婚后李甲夫妻亦未明确与周老太夫妻分家另过，故认定院内房屋系李老汉夫妻及李甲夫妻共同出资，李老汉夫妻及李甲宝夫妻均系共同建房人，两方平均享有诉争房屋的产权份额。

李某5、李乙二人虽均系登记家庭人口，但李某5于1994年因出嫁搬出该房屋，户口迁至夫家，其已不属于李老汉宅基地“户”内成员，并自认对房屋翻建未出资；李乙在诉争宅基地房屋1989年至1990年翻建时，刚出生不久，根本不具备建造房屋的劳动能力和经济条件，故亦不能认定其对该房屋的建造存在贡献。

在上述房屋权属认定基础上，诉争院落房屋因拆迁所转化为的拆迁利益中，只有关于诉争院内房屋及对应的拆迁利益即房屋评估补偿金额、房屋装修补偿、其他建筑物及附属物补偿，系对房屋、房屋装修及其他附属物等地上物给予的对应补偿，属于李老汉的遗产，该部分可以作为李老汉的遗产由继承人依法予以继承分割处理。

索引案例： 山东高法公众号《存在继承人翻建行为时，如何判断宅基地房屋的权利人》