福州律师蔡思斌评析：
案涉房屋虽登记在一方名下，但系双方婚内取得，属于夫妻共同财产，一方擅自抵押该房产显然构成无权处分。抵押权人要想取得抵押权必须满足善意取得，即满足《民法典》第三百一十一条的三项条件：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
通常来说，第二、三项条件基本能够满足，因此核心就在于判断是否“善意”。就本案而言，法院认为银行作为专业金融机构，应当对贷款人婚姻情况进行核实，其未尽到审查义务存在过错，因此并非“善意”，不能认定其为善意取得抵押权。现行法律对如何判断“善意”并没有明确规定，如果本案抵押权人是自然人的话，或许会是不同结果。因为法院很有可能会认为“一般民事主体只需核实不动产权属证书即可认定其已尽到合理注意义务。”
案情简介：
2022年11月，陈某作为借款人，与某银行签订《抵押合同》，双方约定，从银行贷款70万元。陈某以名下房产，为上述借款办理了抵押登记。后因陈某未能按时偿还借款，2023年9月，某银行将陈某起诉至法院，请求判令被告偿还借款本金、利息及违约金合计约75万元，判令原告对被告抵押物某房产折价或拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿。
陈某及第三人陈某妻子辩称，对欠款金额无异议，但案涉房屋是陈某婚后购买取得，案涉房产产权证书中载明所有权人为陈某一人，但该房产属于夫妻共同财产。陈某抵押案涉房屋是背着妻子做的，银行在办理抵押时未核实陈某的婚姻情况，存在过错，银行不能取得对房屋的抵押权。
法院观点：
本案原被告、第三人对欠款数额均无异议，本案的争议焦点为，某银行是否能够取得对案涉房产的抵押权。
涉房产系陈某在与妻子婚姻关系存续期间购得，故案涉房产应当属于陈某与妻子的共同财产。陈某未经妻子同意，将案涉房产抵押给某银行，构成无权处分。
某银行辩称，其构成善意取得。法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第三十七条第一款规定：当事人以所有权、使用权不明或者有争议的财产抵押，经审查构成无权处分的，人民法院应当依照民法典第三百一十一条的规定处理。
本案中，案涉房产已经办理抵押登记，某银行已履行放款义务，本案关键在于认定某银行是否尽到对夫妻共同财产的审慎审查义务。某银行系专业从事贷款业务的金融机构，申请人的婚姻状况、抵押房屋的权属情况直接影响其债权风险以及实现，银行对前述事项负有审慎审查义务。银行称陈某签署了《单身声明》，法院认为，单身声明仅是个人承诺，在现实情况中，不乏借款人为达目的进行虚假承诺的情形。虽然银行内部文件中列明，单身声明系婚姻状况证明材料之一，但并不意味着银行仅需审查借款人的单身声明。银行还应当对家庭户口信息、征信资料等文件进行审查。银行工作人员陈述，在放贷时可能审查了陈某的个人户口页。只要查阅陈某的家庭户口的常住人口登记卡索引表即能获悉陈某已婚的事实，该审查难度并不高。但某银行轻信陈某的承诺，未就陈某婚姻状况这一重大事项进行核实，应当认定其并未尽到审慎审查义务，并非善意。故对于某银行提出的其依照善意取得制度取得抵押权的抗辩意见，法院不予采纳。对于某银行请求判令对陈某名下的房产折价或拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿的诉讼请求，法院不予支持。
综上，法院依法判决陈某偿还原告借款本金、利息及违约金，驳回原告的其他诉讼请求。
索引案例：山东高法公众号《夫妻一方擅自抵押共同房产，债权人能否取得房产的抵押权？》
蔡思斌
2025年7月28日
电话咨询 13600898018
在线咨询