福州商事审判观察：房屋买卖中买受人的审查义务应到什么程度？
关键词：房屋买卖 买受人 审查义务
裁判主旨：合同一方当事人，在签订合同时没有尽到基本的审慎义务，存在重大过失，应自行承担相应的责任。房屋买卖作为一桩大宗商品交易，购房者对其所购买的房产负有了解、审查的义务，若未尽到谨慎注意的义务，对此所产生的后果应自行承担。
案情简介：
孟氏公司接受陈娴、许禹德的委托，促成双方达成房屋买卖意向，2013年9月12日，许禹德作为委托人甲、陈娴作为委托人乙、孟氏公司作为中介方，三方共同签订《房地产居间合同》，约定许禹德将其名下址于厦门市五缘西一里2号601室（新景2008-7#楼B梯6跃7层01单元）的房产以280万元的价格出售给陈娴；孟氏公司的佣金按28000元计，由陈娴支付，陈娴与许禹德签订房产预约买卖合同时应向孟氏公司支付佣金；许禹德保证对上述房产享有完全处分权，保证该房产不存在任何抵押、质押、查封等情形，否则应承担一切责任，且佣金由许禹德支付。同日，陈娴与许禹德签订《房产预约买卖合同》，双方确认买卖标的房产尚未竣工交付使用，并约定陈娴应于2013年10月10日前支付首期款50万元（含定金），于2013年12月16日前办理公证手续时向许禹德支付购房款107万元，2013年12月16日起尚欠银行按揭款由陈娴负责偿还，此外双方还约定了其他权利义务事项。
2013年9月13日，陈娴委托案外人李瑜娟向许禹德转账支付20万元购房款。2013年9月20日，陈娴支付孟氏公司居间费1万元。2013年10月15日，陈娴委托案外人沈碧云向许禹德转账支付15万元购房款。2013年10月16日，陈娴向许禹德转账支付15万元购房款，因此产生手续费40元。
因许禹德未按约定期间办理公证手续，陈娴向许禹德发出书面通知，催促许禹德5日内办理公证手续，逾期则解除合同。陈娴就该通知内容及邮寄过程办理了公证，为此支付公证费200元。2014年1月22日，陈娴委托福建卓法律师事务所律师就上述房屋买卖合同纠纷向原审法院提起诉讼，为此支付律师费1万元，之后陈娴申请撤回起诉，原审法院裁定准许撤诉，案件受理费13元由陈娴负担。陈娴于2014年2月28日向厦门市公安局湖里分局报案称被合同诈骗，该案经公安机关立案侦查后破案，追缴款项50万元。2015年2月10日，陈娴领回购房款50万元。
另查明，涉讼房产于2013年3月12日被厦门市中级人民法院依法查封。案件执行过程中，厦门市中级人民法院委托拍卖该房产，由买受人陈锦华竞得。2013年9月11日，厦门市中级人民法院作出（2013）厦执行字第88-2号执行裁定书，裁定厦门市五缘西一里2号601室房产的所有权及相应的其他权利归买受人陈锦华所有，陈锦华可持该裁定办理产权过户登记手续。
法院观点：
厦门思明法院：根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。在讼争《房地产居间合同》及《房产预约买卖合同》签订之前，涉讼房产已被法院查封，孟氏公司未对居间房产的权利状况进行必要的审核，未将该房产权利受限这一影响交易的重要事实告知陈娴，致使陈娴利益受损，孟氏公司在居间过程中存在过失，应承担相应的违约责任。按照前述法律规定，孟氏公司不得要求支付居间报酬且应赔偿损失。陈娴要求孟氏公司返还居间费1万元，依据充分，予以支持，陈娴主张孟氏公司赔偿居间费的利息损失，系合理要求，但陈娴主张该利息按照银行同期贷款利率的四倍标准计算，缺乏依据，法院酌定按中国人民银行2013年-2014年公布的短期贷款年利率5.6%的标准计算，自2013年9月20日起计至孟氏公司返还居间费之日止。陈娴支付购房款50万元，客观上存在资金被占用的利息损失，陈娴主张按照银行同期贷款利率的四倍标准计算该损失，缺乏依据，法院酌定按前述年利率5.6%的标准计算购房款的利息损失如下：以20万元为基数，自2013年9月13日起计至2013年10月15日；以50万元为基数，自2013年10月16日起计至2015年2月10日；以上共计38282.23元。关于购房款的利息损失，陈娴作为合同当事人，在签订合同时没有尽到基本的审慎义务，存在重大过失，结合陈娴、孟氏公司各自的过错程度，酌定孟氏公司应对陈娴上述损失承担30%的赔偿责任，即赔偿陈娴11484.67元。关于陈娴主张的转账手续费40元、公证费200元、律师费10000元、诉讼费13元，法院认为上述费用不属于因孟氏公司居间过失而造成的必然损失，故对陈娴主张孟氏公司赔偿该部分损失的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、厦门市孟氏房产营销顾问有限公司应于判决生效之日起十日内返还陈娴居间费1万元并赔偿利息损失（以1万元为基数，按照年利率5.6%的标准自2013年9月20日起计至本判决确定的付款之日止）。二、厦门市孟氏房产营销顾问有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿陈娴购房款利息损失11484.67元。三、驳回陈娴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2008元、财产保全申请费3770元，由陈娴负担5110元，厦门市孟氏房产营销顾问有限公司负担668元。
厦门中院：首先，委托人之所以与居间人订立合同，往往基于对居间人提供信息的信赖，目的之一在于通过专业的居间人核实合同信息，如果居间人提供的信息虚假不实，将造成委托人无法实现居间合同的目的，因此给委托人造成损失的应承担相应的赔偿责任。本案中，孟氏公司作为营利的、专业的房屋中介机构，在进行居间服务时应尽到必要的、审慎的审查核实及如实告知义务，如核实卖房人的身份信息、房源信息、房屋权利状况等义务后并如实告知委托人陈娴。委托人陈娴作为合同当事人，在签订合同时亦负有必要的注意义务。其次，案涉房产于2013年3月12日被厦门市中级人民法院依法查封，本案《房地产居间合同》及《房产预约买卖合同》签订时间均为2013年9月2日。现有证据表明，孟氏公司未履行前述审核义务，亦未明确告知委托人陈娴其无法确认卖房人许禹德提供的信息真伪。孟氏公司在履行居间合同过程中存在过错，致使许禹德得以实施诈骗、损害陈娴合法利益，孟氏公司应当承担相应的损害赔偿责任。陈娴亦未尽到审慎注意义务，应自行承担相应的责任。本院综合本案案情及双方当事人的过错程度，酌定陈娴自行承担30%、孟氏公司承担70%的赔偿责任为宜。再次，关于陈娴损失数额的范围，其主张的购房款利息损失38064.65元、转账手续费40元、公证费200元、诉讼费13元属合理范围，本院予以采纳。陈娴提起本案诉讼系因孟氏公司过错造成，陈娴要求孟氏公司赔偿律师费损失应予支持，但其主张该费用过高，本院酌定为5000元，上述损失合计43317.65元。孟氏公司应对陈娴上述损失承担70%的赔偿责任。陈娴提出原审判决保全费计算不当有理，本院予以变更。综上，陈娴上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持厦门市湖里区人民法院（2014）湖民初字第4657号民事判决第一项；
二、撤销厦门市湖里区人民法院（2014）湖民初字第4657号民事判决第三项；
三、变更厦门市湖里区人民法院（2014）湖民初字第4657号民事判决第二项为：厦门市孟氏房产营销顾问有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿陈娴购房款利息损失26645.26元；
四、厦门市孟氏房产营销顾问有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿陈娴转账手续费、公证费、律师费、诉讼费损失3677.1元；
五、驳回陈娴的其他上诉请求；
六、驳回陈娴的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费2008元，由陈娴负担1604元，厦门市孟氏房产营销顾问有限公司负担404元。保全费1020元，由陈娴负担799元，厦门市孟氏房产营销顾问有限公司负担221元。二审案件受理费1008元，由陈娴负担735元，厦门市孟氏房产营销顾问有限公司负担273元。
福州律师蔡思斌评析：
房屋买受人的审查义务应尽到什么程度？从降低交易成本及保障交易秩序的角度，对购房人审查义务的要求不应过高也不应过低。一般购房者只要对房产证进行了表面上的、形式上的审查，就应认为其已尽到了必要的注意义务。
实务中对购房者的审查义务究竟应到何程度并没有统一尺度，法院主要是依赖双方提交的证据进行自由裁量。
本案中，根据孟氏公司查询可知：据厦门市房地产中介协会出具的《调查申请复函》显示，陈娴系专业的房地产经纪人，非普通购房户，本身具有房产交易的专业知识，在本案诉争前，陈娴仅在孟氏公司处就有四次的房地产买卖记录，其对房产交易风险意识明显高于普通购房户。很明显，本案的买受人确实存在一定过失。
本文摘录于福州法院商事审判观察汇编。福州法院商事审判观察系蔡思斌律师在长期关注、搜集福州地区及其他法院商事审判实例，并结合自身多年办案经验的基础上归纳、编辑、原创而成。转载请注明出处。此文中所涉及姓名均为化名。
案例索引：
厦门市中级人民法院（2015）厦民终字第2976号“陈娴与厦门市孟氏房产营销顾问有限公司居间合同纠纷案”，见《陈娴与厦门市孟氏房产营销顾问有限公司居间合同纠纷二审民事判决书》（审判长林巧玲，审判员柯艳雪，代理审判员许莹），载《中国裁判文书网》（20151120）。
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