关键词：跳单 房屋中介机构 看房 中介佣金
裁判主旨：如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择中意的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。但中介提供的合适的房产信息对买方购买到合意的房产起到了重要作用，买方应支付必要合理的费用。
案情简介：
2014年12月4日鑫佳丽房产公司业务员带江晓燕到包括本案讼争房产即厦门市集美区中心花园银盛里55号501室在内的三处房产看房，江晓燕在鑫佳丽房产公司提供的打印好条款的《看房书》上“委托人签名”一栏签名，该《看房书》约定“三、委托人经我公司介绍购上述房产，签订买卖合同或协议时应即时支付中介佣金为房产成交总额的1%；四、经我公司介绍上述房产后，委托人无论通过何种途径与业主成交或介绍他人与业主成交，均视作为我公司介绍，应按本《看房书》第三条支付中介佣金”。该次看房之后，双方未再就买房事宜进行过联系。
2014年12月17日江晓燕夫妇与讼争房产（厦门市集美区中心花园银盛里55号501室）原房主签订《房产买卖协议书》，约定以1902000元的价格购买该套房产。同日江晓燕的丈夫高文朋与厦门东篱房产营销策划有限公司签订《佣金确认书》，确认经该公司推荐客户完成房产购买业务，佣金金额22800元，2014年12月18日支付20000元，过户当天支付2800元。上述佣金款江晓燕夫妇均已按约定支付完毕。
法院认为：
集美法院：本案系因追索居间报酬而引发的居间合同纠纷。鑫佳丽房产公司《看房书》上第四条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。鑫佳丽房产公司并未取得讼争房产的独家销售代理权，讼争房产原房东在网络及多家房产中介机构均有发布房产销售信息并委托了多家房产中介机构代售房产，因此该房源信息并非由鑫佳丽房产公司所独家掌握，江晓燕及其丈夫通过其他渠道获得同一房源信息符合常情。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择中意的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。因此江晓燕作为消费者有权对中介机构进行比较和选择，其最终选定另一家中介公司来促成房屋买卖合同成立，并已支付报酬，其上述行为不能认定为所谓的“跳单“。综上，鑫佳丽房产公司并未促成江晓燕与讼争房产原房主之间房产买卖合同的成立，该公司依据《看房书》第四条之约定，主张江晓燕构成“跳单”违约，并要求支付居间报酬19020元及逾期付款利息缺乏依据，不予支持。
鑫佳丽房产公司虽未促成合同成立，但也提供了一定的服务，并支出了必要的费用，该费用本院酌定为5000元，可以要求江晓燕予以支付。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出判决：一、江晓燕应于本判决生效之日起10日内支付厦门鑫佳丽房产代理有限公司5000元；二、驳回厦门鑫佳丽房产代理有限公司的其他诉讼请求。
厦门中院：本案二审的争议焦点是原审法院酌定上诉人应支付的必要费用为5000元是否合理。房产居间活动的重要环节之一便是掌握挖掘要出售的房产资讯，编辑、整理接触到的大量房产信息，根据不同客户的不同需求从中挑选出合适的信息提供给客户，此需要花费大量的人力、物力。事实上，上诉人也是从被上诉人提供的三套房产中选中了其中一套，可见，被上诉人提供的合适的房产信息对上诉人购买到合意的房产起到了重要作用。原审法院综合案件性质、标的金额等因素，酌定上诉人应支付5000元的合理费用，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
福州房产律师蔡思斌评析：
是否构成“跳单”，认定的重要标准是中介公司本身是否取得讼争房产的独家销售代理权。如果讼争房产原房东在网络及多家房产中介机构均有发布房产销售信息并委托了多家房产中介机构代售房产，因此该房源信息并非由一家房产公司所独家掌握，买家通过其他渠道获得同一房源信息符合常情。本案的特殊之处在于法院认为，虽然没有构成“跳单”，但房产居间活动的重要环节之一便是掌握挖掘要出售的房产资讯，编辑、整理接触到的大量房产信息，根据不同客户的不同需求从中挑选出合适的信息提供给客户，此需要花费大量的人力、物力。事实上，买家也是从中介公司提供的三套房产中选中了其中一套，可见，中介公司提供的合适的房产信息对买家购买到合意的房产起到了重要作用，因此酌定支付5000元的合理费用。
本文摘录于福州房地产审判观察汇编。福州房地产审判观察系蔡思斌律师在长期关注、搜集福州及其他地区法院房地产审判实例，并结合自身多年办案经验的基础上归纳、编辑、原创而成。转载请注明出处。此文中所涉及姓名均为化名。
案例索引：
厦门市中级人民法院（2016）闽02民终954号“厦门鑫佳丽房产代理有限公司与江晓燕居间合同纠纷”，见《厦门鑫佳丽房产代理有限公司与江晓燕居间合同纠纷二审民事判决书》（审判长曾聆，审判员胡林蓉，代理审判员章毅），载《无讼案例》（20160503）。
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