林老伯是看了福建电视台“调解有一套”节目才找上我的。林老伯已年近八十,但身体状态还不错。他来到我的办公室,非常客气,都还没坐下,就硬要从一个来回包扎的塑料袋里拿出二包红狼香烟给我,一再说打扰了,不好意思,拿一点香烟意思意思的。我当然是拒绝的,毕竟我对于老人家一向是不收咨询费的,而且我也不抽烟呀。

在我一再拒绝香烟之后,林老伯才开始讲他的事情。原来,在十一年前,他从单位退休没多久,就想着去鼓山农村买一幢房屋自住。后面经人介绍,认识了一户叶姓人家,将他占地面积约为五十多平方米的房子以十五万的价格买下。

应该来说,我们的林老伯表面上还是很有法律意识的。双方有签署书面的房屋买卖合同,林老伯不仅要求房东老叶要签字,还要求老叶的妻子及所有子女均全部要签字,表示同意老叶的卖房行为。另外,房屋买卖合同的内容也非常详尽,包括房屋的坐落位置、房屋价款、具体面积、后续加盖事宜的配合及协商、后续过户事宜等都有体现,而且在合同里反复强调买卖是双方合意行为,合同永远生效,双方永不能反悔、撤销、终止等等,在其后的房屋付款过程中,林老伯也是非常谨慎,每一步都通过银行转账,而且都有让老叶签署相应的收条。最终,林老伯顺利买下房屋也住了进去,双方自此相安十多年。

不想2019年初,林老伯房屋所在的村庄被整体列入征收范围,林老伯买下的房屋征收补偿可达三百多万。这样原房主老叶不甘心了,多次找林老伯要求将房屋要回来,说农村房屋不能随意买卖,双方合同是无效等等,征收补偿应全部归属于登记所有权人老叶所有,他愿意将林老伯原购房款十五万元退给他等。被林老伯严辞拒绝后,老叶还一再骚扰林老伯一家,一直要求退房。

林老伯不堪其扰,兼之心里对这房屋买卖合同效力抓摸不定,为此他前面就找了一个律师咨询。该律师看了他的合同,分析道:
违反法律或者社会公共利益的民事行为无效。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。故林老伯与老叶签署的房屋买卖合同是无效的。根据《合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”,他的房屋买卖合同是无效的,双方都有过错,对方有义务将款退给他,他也有义务将房屋退给老叶等等,其他赔偿责任就很难主张等。

(注:该分析是我根据林老伯的陈述概括并补上相应法律条款,仅为大体陈述,无法保证一致性)

林老伯听了整个人都慌了,浑身冰冷冰冷的。后续,老叶又一再前来逼迫要求退房,而且条件也有松动,说含原购房款在内愿意退给林老伯七十万元,等他拿到征收补偿款即付给林老伯。林老伯担心最后只退个十五万,多的都拿不到。所以就和对方签署了以欠条为名的协议,内中内容就是林老伯将房屋退给老叶,老叶同意退林老伯七十万元并写下欠条,该七十万元从征收补偿那边优先给林老伯七十万,如果征收补偿不足七十万等,也应由老叶补足,其他权益均归给老叶等等。该欠条双方各持一份。

但林老伯想来想去又不服气,所以又来问我了。我能怎么着呢,依据最高院相关意见及此前各地法院相关判例,林老伯实质上是有很大可能分得征收安置款的七成的。

对于拆迁款的分配问题,根据2015年12月24日发布的《最高人民法院关于当前民事审判工作中的若干具体问题》;“在非试点地区,对于农民将其宅基地上的房屋出售给非本集体经济组织成员的,应该依法认定合同无效。但是可以探索合同无效后的损失范围和过错比例的研究。比如,出卖人因房屋涨价、拆迁补偿等原因主张合同无效,要求返还房屋或拆迁补偿款的,可以考虑根据案件实际情况,扩大信赖利益范围,合理确定过错大小,避免出现利益严重失衡的情况。”

《上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》,上海高院的观点是“如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的,应在扣除购房人的购房款后,充分考虑购房人重新购房的合理支出,由购房人与出卖人按比例取得补偿款,其分割比例一般可以考虑在7:3左右。”实践中,大部分法院的观点与上海高院的观点持一致,认定此类情况购房者和出卖者对于拆迁款一般按7:3分配。

但现在林老伯有和对方签署所谓的欠条,等于双方就征收安置款自愿达成了分配协议,这种情况下就很难再推翻了,如此,林老伯损失可是有上百万,可惜了。

林老伯听完,眼泪都差点滴出来了。一直问,蔡律师,还有其他段位更高的律师呢,你帮我介绍介绍,说不定会有解决办法的。唉,这叫我怎么回复?我总不能自称是打此类官司最内行的律师吧。林老伯还真以为级别更高的律师,会有更好的解决办法,跟打怪一样呢!

福州律师蔡思斌原创于2019年8月6日,转载请注明出处。