公租房即公共租赁住房是指由国家提供政策支持、限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新进就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租的住房。
公租房往往由承租人家庭成员共同居住，且在承租人死亡后通常未予收回，继续由原承租人同住家属继续使用、居住并缴纳房租、水电费等。实务中，有些公租房在原承租人死亡后，其同住的成年亲属（一半为配偶或是某一子女）将会办理变更承租人手续，但也有很大一部分情况，并未进行变更，即承租人仍为已死亡原承租人，房租仍以其名义缴纳。随着城市的不断发展，公租房的拆迁情况越发普及，随之引发的法律问题也越发多样，诸如相应拆迁安置权益的归属，究竟属于原承租人遗产还是现住人所有？是否变更承租人对此有无影响？拆迁安置权益以谁名义签署有何影响等。而对于拆迁安置补偿协议由原承租人子女之一名义签署的，相应的拆迁安置权益归属问题，实务中亦存在一定的争议。
实务中，有很多种做法，对经办公租房权益争议有丰富经验的福州律师蔡思斌根据相关案例作如下分析。
一种观点认为，承租人并非公租房的所有权人，因此公租房不属于其遗产，在原承租人死亡后其同住成年亲属即可继续租赁原房屋，成为新的承租人，若拆迁安置补偿权益由原承租人子女之一签署的，即表示房屋所有权人认可其为现承租人，那么相应的拆迁安置补偿权益即属于其个人财产。
相关案例：沈阳市中级人民法院（2015）沈中民提字第23号民事裁定书
案情简介：南京市栖霞区XX室房屋原产权单位为南京市某厂，聂某丙为该公房承租人。聂某丙于1989年10月19日因病死亡后，该房屋一直由被告聂某乙居住使用，房租、水电等费用亦一直由聂某乙缴纳。因企业改制兼并，该房屋至被拆迁时产权单位为大地公司。后该房被拆迁，2015年9月18日大地公司出具租赁证明：聂某乙符合承租本单位公房条件，其实际租住的栖霞区XX室的房屋由我单位分配租赁给其居住。同日，被告聂某乙与栖霞区拆迁办签订拆迁补偿协议，被告选择房屋安置，申购了另一房屋，另取得了搬家过渡特别补助等其他拆迁补偿款。后聂某丙配偶及另一子女起诉聂某乙要求继承拆迁补偿款和拆迁安置房屋。
南京市栖霞区人民法院：栖霞区XX室房屋产权单位系大地公司，该房原承租人为原、被告父亲聂某丙，聂某丙死亡后，该公房一直由被告居住，但未办理承租人变更手续。拆迁过程中，大地公司将公房承租人确定为被告。现该公房被拆迁，作为公房承租人的被告与拆迁办签订了拆迁补偿协议，该拆迁补偿是对公房承租人进行的补偿，而此时，聂某丙早已死亡，已非公房承租人，拆迁利益已与其无关，故本案原、被告诉争的拆迁利益并非聂某丙遗产，两原告要求继承该财产的诉请没有事实和法律依据，依法应予驳回。
类似的案例还有：鹤壁市中级人民法院（2015）鹤民终字第63号民事判决书、沈阳市中级人民法院（2015）沈中民提字第23号民事裁定书
在上述的案例中，法院认定拆迁安置补偿权益属于原承租人子女之一所有，而与原承租人无关的最主要原因在于，公租房所有权人或出租人已经出具证明认可其为现承租人，或已经进行了承租人变更手续，同时拆迁安置补偿权益系以现承租人（原承租人子女之一）名义签署。
另一种观点认为，原承租人死亡后，公租房的承租权即由与其同住的全部同住亲属取得（根据《中华人民共和国合同法》第二百三十四条的规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋），即便其后拆迁安置补偿权益以其中之一的名义签署的，也只是一种代表行为，不能改变相应拆迁安置补偿权益属于原全部同住亲属所有的事实。
相关案例：黄石市中级人民法院（2017）鄂02民终157号民事判决书
案情简介：吴某之父吴永生系黄石轴承厂职工，1987年2月7日迁入黄石市黄石港区胜阳港南湖闸16-10号公租房居住（以下简称公租房）。2003年9月张某与吴永生举行结婚仪式，并在进行装修后共同居住于该房屋。2004年吴永生去世，其后张某一直在该房屋中居住至2006年4月迁出。2007年5月，吴某迁入该公租房居住，并在2009年3月对该房屋进行装修后举行婚礼。2010年7月28日，因黄石华迅广场项目需要，黄石轴承厂、黄石市华迅房地产开发有限公司（以下简称华迅地产公司）与吴某签订《轴承厂16号楼承租户拆迁安置补偿协议》（以下简称拆迁协议），三方约定：吴某所租房屋位于黄石轴承厂16号楼，面积为40.11平方米，而其所选产权置换房位于华迅广场2号楼中的十二层C1号户型，面积约为74.30平方米，实际结算及产权登记面积以房屋竣工测绘面积为准；吴某应向其租住房屋的产权人黄石轴承厂交纳房屋款18879.80元，以取得公租房的所有权。三方还在协议中约定了产权置换房屋面积超出部分补缴购房款的计算方式及搬迁补偿费等费用的计算方式。2010年9月28日，吴某收到过渡费、装修补贴费、搬迁费等拆迁补偿安置款共计47076元。张某于2012年6月主张对吴某所获取的拆迁补偿安置利益享有份额，双方因此成诉。
黄石市中级人民法院：一、关于张某是否有权要求分配案涉被拆迁公租房拆迁利益的问题。本案系分家析产纠纷，当事人之间争议的焦点为张某对于案涉公租房被拆迁后产生的拆迁利益是否享有分配权，应当如何分配。要解决上述争议，必须查明案涉公租房的续租主体。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十四条的规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。本案中，吴永生去世后，其妻张某、子吴某仍在使用案涉公租房，黄石轴承厂也一直在向张某、吴某收取公租房的租金，可见张某、吴某已与黄石轴承厂形成事实上续租关系，故张某与吴某应为案涉公租房的共同承租人。虽然张某在吴永生去世后一个月左右就搬离该公租房，将该房屋让与其继子吴某结婚居住，但其并未表示放弃对该公租房的承租权，也从未向黄石轴承厂明示不再承租案涉公租房，且房屋承租人有权选择是否居住、何时居住于承租房屋，不能以张某搬离房屋就认定其丧失共同承租人的主体资格，故张某应当认定为案涉公租房的续租人。虽然案涉公租房的拆迁协议由吴某与黄石轴承厂签订，但其代表的是被拆迁承租户身份，合同的权利义务应当由全体承租人享有和承担，故张某作为案涉被拆迁公租房的共同承租人，有权要求对所获拆迁利益进行分配。
由此可见，公租房的承租人变更以及拆迁安置补偿协议以谁名义签署等显得尤为重要。笔者认为，鉴于公租房的复杂多样化形式，不能仅简单依据拆迁补偿协议以谁名义签署来认定相应的归属，因为公租房的拆迁其补偿对象实际上是针对所有居住人员的补偿。而对于原承租人已经死亡的，不能仅凭拆迁安置补偿协议由原承租人名义签署就简单认定属于原承租人遗嘱，而应当综合考虑公租房性质，并非原承租人个人财产，其死亡后即丧失民事主体资格，不能在取得新的财产。而承租权，根据《合同法》相关规定，依法应由其同住成年亲属继续租赁，在处理此类问题时，亦应当充分考虑同住人合法权益。另外，建议大家如若有承租公租房的，在原承租人死亡后，应当积极办理变更承租人的合法手续，家族内部曾对继续承租问题及拆迁权益达成一致的，应当及时订立书面协议予以确认，以保障自身合法权益。
福州律师蔡思斌
2019年6月25日
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